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房地产绝大多数坏事，都在“一窝蜂”上

刘佰忠

2026-04-01

房地产这20年来，绝大多数的坏事，都坏在“一窝蜂”上。别问万科为啥“巨亏”。从经营与资产审计的维度来说，身处规模房企阵营的万科式报亏，不会是特例。

2026年的楼市，好房子或新规住宅，可能都只是游园的门票。想玩得开心刺激一点，还得另掏腰包消费特色娱乐项目。

在2025的年初借用“迷茫的奋进”定义地产与楼市，在这2026的立春时节，用更赤诚的思考，探究房地产的现在与未来：已然不敢愚昧地奢望繁华回归，却更多希望“八仙过海，各显神通”。

楼市，依然光明，地产长期向好。区别只是，从2026开始，我们可能都需要：看得更长远，做得更细致！

观察 / 刘佰忠

20年地产观察者，码字300万+，好房汇创始人

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万科式“巨亏”，不会是个例

2026的年历之上，立春的时间定格在2月4日。

空气里，严寒仍在持续，复苏的春意也在悄然孕育。

相比之下，楼市慢了半拍，还在小寒或大寒里徘徊。

几番码字，想总结一下2025的地产，研判一下2026的楼市，几番夭折。

想写，却不敢写。因为不能哗众取宠，反而可能寒了人心。

想写，又不想写。因为公司年底的回款情况很差，拖了两三年还在走合同流程的央国企开发商，难免让人掌握不好码字的情绪。

抛开回款的情绪，三年前曾说，央国企开发商很难做好房地产的大哥大。

当民营规模房企一家接一家跌倒在高杠杆的沙滩上，从行业“老二”翻身成市场老大的央国有房企，一旦没有了强大的竞争对手和市场样本，便不免各种放飞“自我”。

一边仰望星空，一边脚踏实地。星空如火，实地凝冰，上下皆难。

所以刚刚过去的2025楼市，真正的黑天鹅不是只披了件国企围巾的万科“黄昏”，辛郁失联。而是报出2025年归母净利润预计亏损约820亿的万科，可能应该只是揭开了一个盖子而已。

别为万科“巨亏”震惊，也别问万科为啥“巨亏”。因为一开口，你就成了外行。

从经营与资产审计的维度来说，身处规模房企阵营的万科式报亏，不会是特例。

因为大家的经营情况可能有些区别，万科更难一些，但资产情况都一样。

N年前持有至今的商业性资产、待售性资产、待建土地资源等等，都打个五七八折的话，规模越大，净资产缩水的“窟窿”难免也越大。

硬件过度堆砌诱惑后患不小

2024年开始谈好房子，2025年冲住宅新规迭代。

2026年的楼市，好房子或新规住宅，可能都只是游园的门票。

想玩得开心刺激一点，还得另掏腰包消费特色娱乐项目。

一边喜欢着各种“好房子”产品升级迭代的霸气侧漏，一边非议着有些“好房子”的硬件堆砌可能不只好看不好用，还应用后患不小。

作为一名混迹媒体与地产圈逾20年的围观者，一直在内心抵抗着“刚需性豪宅”这个名词。

就像在四五年前建议各大开发商，不要在单价万把块钱左右、130平以下的房子精装上配地暖新风中央空调三大件。那点左卡右扣的装修费用，用来勉强装个大牌低端高能耗的地暖新风中央空调，还不如多省点钱给业主做几个好柜子装几张好木门用好一点的厨卫设备。

“观点”可能比较伤人。购买100来平左右的家庭有多大比例“用得起”24小时地暖新风中央空调？尤其经济持续下行的年头。

早些时间，中建江山壹号某大平层男业主“非议”老婆长时间开着地暖浪费钱的视频火了，围观网友纷纷质疑豪宅业主都这么“抠”，舍不得开地暖又干嘛装地暖？

不当家，不懂柴米油盐贵。近两年房地产行业的各大设计师大佬们，没做过物业，所以一旦时来运转，翻身坐了公司大副座席，便各种呼风唤雨，文化、艺术、奢华、网红范等等花样玩尽。

刚需性豪宅井喷而来。奢石、名树、星空顶、仙境园林、破纪录大门、五星级会所、壕装车库和双重入户大堂等等，没有最壕，只有更壕。

然而，有几个设计师算过账？接手的物业公司要持续正常运营维护这些“奢华”，一年下来要花多少电费、水费、人工费、第三方保养费或破损修补更换费用？

这些费用又要占到物业费开支的百分之几十？一个单元门厅星空顶的电费比普通节能性照明系统要多上三五倍。

别说相应提高物业收费标准就是，更别说不用太认真、只是营销道具而已。

房地产长效与长期模式再思考

让豪宅更奢享，让刚需更耐用，或许才是好房子发展或者迭代的硬道理。

错配，终究都会昙花一现。更何况，长沙曾经多少够得上豪宅项目的所谓会所，交房三五年后，如今不是大门紧锁就是雀巢鸠占。

近20年以来，传统房地产开发与发展模式**的缺陷就是开发本位意愿与短期主义。

一辆平均使用寿命10年左右、或者说曾经换新率3-6年的机动车尚且保修3年6万公里或者5年10万公里；一栋房子呢，反而基本可以说是买定离手，后果自负。

行情好，市场向上的阶段，开发商大多手比较松，已交付入住小区，自掏腰包修修补补，或者豪气补仓不少物业费用，都不在话下。

如今，“泥潭深陷”，别说友情支援，不想方设法掏空旗下物业公司账户就可以烧高香了。

所以，2025年楼市的背后，一大批规模型物业公司不是在攻城略地，而是在不约而同收缩战线，用上“裁员优化”的逻辑快速退出“经营亏损型”物业项目。

特别是房龄20年以上的小区，物业费涨不起，收缴难，管网、强弱电大修或更换等大笔支出越拖越迫在眉睫，怎么办？谁接谁是“活雷锋”呗！

探索推进房地产开发与维护的长期长效路径，应该是央国有房企最强的砝码或者**的武器。

然而，家家户户集中思想忙于架构调整来调整去，忙于组织优化人员优化成本优化。

这算不算2025年楼市里，从女二号换到女一号，同样急功近利的地产大佬们的集体性灰色幽默？

还记得2017年期间，房地产行业上下都很热衷于探索研究房地产发展的长效模式。

当时没有人想到，后来现实的选择不是长效模式，而是高杠杆高周转规模化的更短效模式5年当道，5年退潮。

2026年，推进房地产开发新模式发展的“十五五”**年，长效模式与长期意愿，会不会就是新模式的基础定位？

单一化供应与细分化需求错位的矛盾

不是很多专家所说的所谓存量问题、人口问题，或者金融问题。

房地产发展至今**的禁锢早已是单一化、大一统的供应与细分化的需求严重错位的矛盾。

从千城谋略到百城发展，再到收缩到20个重点城市，或者未来坚挺的算力主权城市；从拼命填满商业容积率到千方百计商改住，从难伺候、利润薄的刚需楼盘开发退出，一窝蜂齐攻刚改与豪宅等等。

一顿集体性快餐吃到如今，市场规模从高峰期的7折缩水到5折，再到三四折，仍然没有方向，除了不停地补锅又补锅。

3年前四处扬言，要救楼市，先救商业地产（商铺、公寓、写字楼）。

结果相反，都想不粘锅，都想商改住。

直到最近才出台降低商业首付的救市举措。

氧气瓶灌几口而已，还是走不动路。

因为没有人考虑到商业地产在传统房地产体系的致命陷阱。

规模型、标杆型房企的净资产里，自持与待售商业物业的比例有多大？

估值或净值缩水五成甚至七成，又有多少规模型房企不会像万科突然年度报亏800多亿一样，在冰冷的现实里转身即资不抵债？

更何况，“房住不炒”的大背景下，不动产的金融属性与投资属性必然更多转向商业性物业。

在这个时候，不全力推动商业物业接棒金融价值与投资价值的缺口，那房地产的融资窗口与资本吸附又将从何支撑？

遗憾的是，大家都在忙着借“商改住”逃跑，却忘了商业物业早已是各大房企和整个行业最根本、也最脆弱的那根腰椎骨。

应该来说，从政策的维度，2026年怎么救商业地产市场都不以为过。

因为不管人们怎么想，普通住宅的投资属性与金融属性在很长的时间里都很难卷土重来了！

同样从市场和需求的维度，房地产的体系与格局都将迎来分化而立的征程。

不管油车还是新能源车，做卡车的去做好卡车，做面包车的去做好面包车，做大巴的去做大巴，别都只盯着30万+的轿车与城市SUV。

一如车市，真正的房地产市场足够大。

工业地产、商业地产、公共物业、保障地产、刚需地产、改善地产、养老地产、度假地产、甚至新农村群居性地产等等，再或者从传统的“游击战”式开发模式转向阵地化共生化的长期维护与服务的开发与运营并举模式。

同样，体系化建立从规划到建设，再到交付入住的20或30年半自持性维护运营的持续发展模式，这或许才是尽量减少地产“卖炭翁”们中年功退、流落街头、望“炭”兴叹的切实路径。

身残志坚商改住批量来袭尴尬

房地产的沦落，最核心的不是市场差了，而是生态坏了，人心散了。

近些年，和很多开发商老板或者高层闲聊，说得比较多的是，销售不好房子卖不动，尽量不要简单地、或者单纯地寄希望换团队。

团队换得越频繁，项目“蔫”得更“牢固”。

除非万不得已，或者太过不堪。三个月一变化的市场，完全经不起新团队或新新团队上上下下磨合随便两三个月的良机稍纵即逝。

换批和尚念新经，新规成了老规，老规成了丰碑，最后，半拉子项目越来越多。

尤其是各种螺丝壳里做道场的很多“商改住”项目，批量上市。

项目体量有限，成本卡很紧，扑腾两下没费用没预算了，什么团队来了都逃不过黔驴技穷，最终无非要么把八成命运交给渠道，要么把价格整成建安成本。

房地产这20年来，绝大多数的坏事就这样，都坏在“一窝蜂”上。

2024有央国企大施拳脚，2025有新规楼盘开路引流，2026一堆“身残志坚”的“商改住”项目“互相拖踩”，会不会更尴尬？

2025年销量已经很低了，连房产渠道都像开滴滴一样，快人满为患了吧？！

楼市依然光明，地产长期向好

不经意间，时间已是2026年的第二个月份，仍是冬天，却立春已至，除夕将来。

等着过年的人们，很多归心似箭，很多失眠加重。

在2025的年初借用“迷茫的奋进”定义地产与楼市，在这2026的立春时节，用更赤诚的思考，探究房地产的现在与未来：

已然不敢愚昧地奢望繁华回归，却更多希望“八仙过海，各显神通”。

之于塔尖教育配套的好房子仍将继续红火，之于用户至上的高端改善产品还会拔尖性坚挺，之于特定细分群体全面性迎合的半定制化产品更将大放光彩，之于定位中年群体养老迎合型社区体系完善的机会必然迎来发展契机。

楼市，依然光明，地产长期向好。

区别只是，从2026开始，我们可能都需要：

1. 满足或全力迎合小众化领域；

2. 给“好房子”配套好衣服、甚至帽子、鞋子，而不只是简单地卖房子；

3. 真正改变身份，从卖房子转向对房子20-30年的陪伴与负责；

4. 在商业物业管理或者不动产投资与金融属性的保障和完善上建立更全面与成熟的发展体系；

5. 更多低首付、低利率等政策支撑，需要更多长期稳定的主体、生态和团队支撑，需要类似于“先息后本/长租代售”式的创新性销售与回购模式尝试。

同样，房地产传统金融服务与维护管理模式的变革不可或缺。

掩耳盗铃或者杯水车薪的“收房”，终究不是也不可能是有效的解决方案。反而关键是应该建立以住房公积金、维修基金与多方资本共建的家庭单套“长住房”长期保障与维护服务体系。

马到功成的2026楼市，之于“立春”的期盼，越冷越烈！

房地产新模式的全新探索与推进，已然开始，谁将厚积薄发，让行业和市场马首是瞻？！

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