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【佰言堂】物业大撤退，如果只是开始

刘佰忠

2026-04-17

这个春天的雨，有些连绵不断，还此起彼伏。之于春日暖阳的期盼，大多寄希望于侥幸了吧！

这样的春天里，又上风口浪尖的物业人，多了很多防潮防漏防洪的压力，可能还多了很多想卷铺盖走人的三心二意。

被质疑，被非议，被入不敷出艰难维系，还被新增安全责任重担。

更被如今，物业服务改名连带“讨伐”霸屏刚退，物业大撤退的行业性风雨飘摇又在众说纷纭之中。

这就是，物业系统走到十字路口的真实状态？下一步，路向何方？

观察 / 刘佰忠

20年地产观察者码字300万+ 好房汇创始人
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【一】
从高歌猛进切换到迎风飘舞的年代
物业系统也是大房产生态的池鱼

房地产收缩还在继续，房价溜坡的惯性还在。

一如刚刚宣布破产的正荣集团，依旧深陷亏损深渊的万科集团，这轮房企的“毕业潮”还在深入演绎。

大房产生态链上，多少池鱼依然可以逍遥快活？答案，不言而明。

一直想写写物业管理与服务，因为房地产的收缩，因为存量房时代的开启，更因为物业行业发展的矛盾日益凸显、逐渐爆发、隐患重重。

一直懒得码字，因为大环境变化，摇摆的何止某个行业、某个系统的传统根基？

就像五年前建议某些本土房企成立物业经营公司，在投资开发和物业管理/服务中间架设一座长期经营的桥梁；

就像早两年不太建议长沙批量商改住，不太推荐普通住宅项目过度化硬件堆砌与面子工程投入。

都有些脱离行业现实与现状，惟有能不说尽量少说。因果自渡，这楼市谁又能力挽狂澜？

绞尽心思破局或创新的人们，

要么在闲云野鹤，

要么在规定时间规定地点静念云开。

如同窗外，湘江的颜色，

或绿或蓝或黄或金光闪闪或浓墨尽染，

月月年年循而往复。

【二】
一边管理改服务，一边物业大撤退
业主和物业“相看两厌”还在加码

2026年的春天，依然主力置身于大房产生态下的物业系统焦点问题，呈现出三大截然不同的现实表情：

一是3月9日住建部回应某人大代表建议，表示将着手把《物业管理条例》改为《物业服务条例》，同时将行业分类由“物业管理”调整为物业服务。

二是近一年的社交平台上，各种物业相关的文章/视频留言区，山呼取消物业、物业无用的声音愈见高频。

三是物业费收缴率再创新低，物业公司大撤退的消息逐渐霸屏。

可能和多雨的天气有关，看到这样的消息，难免有些伤感。

在人们有心或者无心，有力或者无力的背景下，

物业系统的矛盾没有因为大环境的复杂，得以有效缓解，反而在逐步加剧。

存量房时代的三大命题：一是交易，逐步被渠道“绑架”；二是闲置，被想当然的“收房”戏耍；三是物业，在各种形而上的声讨与“不交费正义”的拖累中渐多心力涣散。

物业改名也好，取消也好，撤退也好，肯定都不是全部，而只是管中可窥的豹。

但这物业的行业和格局，真的还能无所谓地、以偏概全地随风飘舞吗？

很多纸上谈兵，很多屁股决定脑袋，很多舍本求末，却鲜少真正深入全面来研判和探寻——物业管理/服务的现状与发展方向，反而更多胶着于类民粹的应和与补锅。

这不仅是物业人的悲伤，还是物业里的人们的忧伤，更是存量房时代的创伤。

仅是研判物业费收缴率再创新低这一问题，都可能找不到一个全面的答案。

很多千丝万缕的原因，很多复杂多变的因素，交织在一起，最后只在数据上体现出：

物业费收缴难、收缴率又创新低。九成、八成、七成，甚至极少数小区五成、四成、三成。

直接的反应是：那些小区的物业公司还熬得下去？不连夜提桶跑路？！

【三】
开发商、物业公司、业主群体各自拉扯
物业费收缴再创新低的10大原因

【佰言堂】认为，真要细究的话，

小区物业费收缴率再创新低的原因至少有10种情况：

01. 开发商收回或停止已交付物业的维护投入，项目高水准物业服务出现明显断层，主要服务水准大打折扣；

02. 开发商遗留的房屋或公区质量问题未能及时有效解决；

03. 物业公司股东体系或发展模式变化，服务意识主导明显让位于盈利目标；

04. 物业公司主要成员趋利化压缩管理与服务成本，导致业主不满意度持续上升；

05. 物业费涨价矛盾未解或物业公司不过草台班子，工作流于表面、难题一个都解不了；

06. 业委会或小区代表人员与物业公司双方矛盾加剧衍化，“顺应民心”推动物业费降价行动或“激情拉拢”观望群体迟缴停缴物业费；

07. 物业费开支是本糊涂账。小区主要设施设备、配套老化破损或故障，且未及时有效修复，严重影响居住体验；

08. 小区主力业主群体收入急剧下降，家庭经济压力加剧，正常物业费用支出难度加大；

09. 小区房源投资性占比偏大，价格投资损失较大且空置待售，寄望于新接手业主承担欠缴物业费用负担；

10. 法拍相关、按揭断供、开发商滞售等物业费收缴悬疑的特殊房源占比加大。

显而易见，真要论物业费收缴率再降的根源，基本上可以认定为：

开发商因素占三成，物业公司因素占三成，新经济环境、新楼市周期下的业主因素占三成，另外一成或为非上述三方之外的外部因素影响。

【四】
曾经主要依附房企发展，如今独臂难撑四方压力
大多品牌物业公司都是“提线木偶”

抛开物业费高低的情况不论，

物业收缴率再创新低已然明显不是孤立或偶然问题，

而是整体经济、楼市与社会环境的大变化的现实性演绎。

这样的背景之下，若想真的深层次、系统化地破解这一难题，

是改名有用，还是所谓“取消物业”更直接了当？

很遗憾，作为曾经大房产生态的下游行业或相关产业，更多依附于房企发展的物业行业与物业服务体系，长年缺乏足够的社会性重视，也长年隐匿于房地产市场后面。

无论管理体系、发展模式、考核形式、人才水准与疲于奔命现状等更多维持、配合导向都决定了：

国内大多数商业住宅物业公司，无论上市企业，还是区域公司，严重缺乏“大局观”与“破局观”，进而在房地产存量时代到来之际，必然难以适应全新的社会变化与环境压力。

物业收缴率骤降的难题或矛盾解决不了，现实的办法可能只有两个：

要么想方设法压缩成本加剧服务矛盾，要么就是经营亏损逐步扩大而难以为继。

所以，先不说眼前物业大撤退的消息有多少水分，或者是否被无心放大。

就主流物业公司的“埋头苦干”状态与物业服务体系的不完善情况来说，

大多数房企都在这一轮市场震荡中夭折出局，何况大多不过半主体意识的物业企业？

【五】
从一而终？老旧小区物业比你想象的更难做
如果物业大撤退，仅仅只是开始

关键的是，物业大撤退，可能仅仅只是开始。

一如哪怕抛开物业费收缴率骤降的问题，

大多数15年以上房龄的老旧小区，以前定的物业收费标准偏低，如今想要适应新的管理与服务需求，想涨物业费却等于面对蜀道之难。

而小区各种管网、弱电、公区设施等又已进入老化加速期，应用风险与安全隐患随时爆发。

管网老化渗漏加剧，水费、电费、排污成本损耗无情抬升；

外墙、电梯、地库、屋顶等大修大换迫在眉睫；

物业维修基金池子可能已基本见底；

大多数开发商自身难保之下，争取外部投入又越来越难以兑现。

遇到这样几乎无解的老大难小区，有几个物业公司团队心甘情愿“从一而终”？

与此同时，物业新规又在将电梯等特种设备的**安全责任人，压到物业公司相关负责人身上。如此巧妇不仅难为无米之炊，还被整成了“卖身的童养媳”，能不越多“自己卷铺盖滚蛋”？！

物业公司大撤退，对有些人来说也许值得狂欢。

但对整个小区、所有物业设施与全体业主而言，可能不一定是好事。

因为离开物业公司的维护，绝大多数商业住宅小区都难免陷入瘫痪状态。

卫生无人清洁、垃圾没人拖运、设备不被管理、设施缺了维护。

时间一长，老化、破损无形加速；无序、乱来加剧；房价进一步跳水。

小区业主，有谁不会因此捡了芝麻，丢了西瓜？

【六】
社区“心余力短”，物业“能者多劳”
基层治理体系没跟上城市化加速度

很显然，如今的城市基层治理与服务体系，还远远没有达到脱离物业公司，依然可以保障辖区内小区基础性稳定运营的能级。

这或许是过去30年一直都被忽略的问题。

社会基层治理与服务，从农村的族群管理到村组体系建设，从城市单位化、企业化群居的后勤保障体系与居委会协管支持，到如今大开发大建设推动爆发性常住人口集聚的新城市化发展进程里。

工作重心为城市化进程加速推进的30年，我们在农村也好，城市也好的社会基层治理体系建设上，毫无疑问地慢了大半拍。

进而实质性地导致：城市基层管理与社区服务早已跟不上城市化发展的速度与进程。而这，显然不再是鸡生蛋、蛋生鸡的简单化复制粘贴问题。

可能当下，社区里的人们又要措手不及的是，

刚刚工作重心还在围着开发建设打转，如今却要应对存量房时代的各种物业状况、各种情况的新居民、各种迫在眉睫的公共问题。

教育问题，垂直化到位；卫健问题，基本逐步覆盖到位；安防与消防问题，基本不会有太多漏洞。但除了这些呢？

还有民政养老，还有公益服务，还有房屋质量监控、小区核心设备设施运行检测、小区整体生活品质与环境评测、小区民生民情民意了解等等。

有多少基层管理与服务工作，不是两眼一摸黑，或者就靠物业公司统计填表上报？

所以，物业公司撤退，**个睡不安稳的，

可能不是小区业主，而是项目所在社区的相关负责人。

物业公司啥事都要干，社区何尝不是啥锅都要背？

归根结底，

物业行业或者物业服务走到今天的十字路口，

早已不是千万家物业公司的企业性问题，

更不是把物业管理改名为物业服务的问题。

而是不少物业企业从房企依附体着力转向独立化发展主体的背水之战；

还是进一步巩固城市化成果的城市基层治理体系已然走到升级关口的真实映像；

更是物业管理、物业服务、物业经营、公共管理与社区智能等走向大产业、新风口、专业细分、基础巩固与就业创业重点承载方向的否及泰来。

【续】
下篇思考方向

1.20个物业发展难题和物业体系深度改革的理想预期

2. 可以脱离物业公司的前提条件：

物业专业细分体系全面成型，物业基础管理接入城市公共管理体系。

3. 物业管理与评价体系亟待升级：

细分物业企业能级；

强制性约定基础性管理与服务标准；

切分物业管理、服务与经营功能并着力支持专业性细分服务主体规模化发展；

加速推进社区和物业管理与服务的标准化、智能化平台建设；

强化物业管理、服务、经营人才的培养与培训；

整合、组建矩阵性物业服务与物业经营规模企业；

推动部分房企向物业管理与物业更新发展转型；

全面加强社区管理与服务的系统投入、组织授权与全职、兼职、志愿人员的社区共建体系完善。

4. 不是管理，不止服务，物业体系建设更要管理+服务+经营三位一体齐头并进！

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