这两年，长沙各大板块都在密集调规，从市中心老城到梅滨洋新城，“商改住”后新增大量新房供应。

好房汇注意到，这两天长沙自规局又集中发布了3条“商改住调规公示”。

信息量很大，直接总结亮点：

网红大平层印湘江，可能又有新房卖了

金茂智慧科技城，D区或新增约400+住宅

5号线地铁口，原16万方地块“商改住”

长沙买房干货   1V1答疑/进群↓

网红盘印湘江，又有住宅卖了？

7月21日，长沙市自规局发布了“省府分区猴子石南和解放垸北控规S01-B23地块规划修改”启动公示。

这块地，也就是印湘江原规划的商业地块。具体位置，直接看图：

据悉，该地块原为纯商业用地，现拟改为商住用地，商住比约62:38，容积率约4.0。

不过，这块地面积不大，总建面约2.3万方左右，调规后住宅体量约8000㎡，只能建1栋高层住宅，按套均140㎡计算，大概能新增50+套新房。

根据项目最初效果图，这块地曾规划为1栋公寓楼+社区商业盒子↓

（原效果图）

提及印湘江，南城人民都不陌生。当年的网红大平层，开长沙酒店式住宅先河，至今仍然是南城二手房价格标杆，一期二手房成交均价1.8万+，楼王大平层更是卖到3万+。

该地块的商改住，好房认为是妥妥的“双赢”：

一是商业公寓目前量价堪忧，房企没有任何开发动力，只能无奈继续闲置地块。而商改住后，1栋住宅的体量有印湘江品牌背书，不会对二手房带来较大影响，也能快速销售回现。

二是新开铺片区的痛点是缺商业配套。调规后，新建的约1.5万方的社区小商业盒子/街区，能满足周边多个住宅小区的日常消费，方便项目业主及周边市民，提升房产价值。

p.s. 这栋住宅，你觉得会做多大面积户型？卖多少价？

（底图：楼盘全景网，标注：好房汇）

7月22日，长沙市自规局发布了“树木岭东片控规G05-B021地块规划修改”启动公示。

这块地，也就是金茂智慧科学城的D区商业地块。具体位置，直接看图：

根据公示，该地块原为纯商业用地，总建面约6万方，容积率约4.9。

同时，在7月22日“问政湖南”官方最新回复中，透露了更多信息：

该地块原规划了约2000套公寓（并非纯粹的购物中心或商业街），调整后拟建设约413套高层住宅，并保留约8697㎡的零售商业，打造“特色主题商业街区”。

（图源：问政湖南）

在此前效果图中，项目D地块规划了2栋大型商业公寓楼，及社区底商。

目前，长沙商业公寓市场量价堪忧，面对如此大体量的公寓，没有开发商会有积极开发的动力，如果不调规，大概率只会无限期闲置。

从官方最新回复来看，计划“商改住”的项目D区，仍将继续保留8000多方的商业街区不变，可能也是考虑各方诉求的“折中之举”了。

你怎么看？留言区聊聊！

（项目规划效果图，左上为原商业地块）

5号线地铁口，16万方地块商改住

7月22日，长沙市自规局发布了“天际岭植物园片控规G09-C013地块规划修改”批前公示。

和前面2个商改住不同，这是1宗未出让的商业地块，但事关周边多个住宅小区，具体位置如下↓

根据公示，该地块原为纯商业用地，总建面约16.5万方，容积率约5.5。

调规后，商住比改为4:6，住宅体量约10万方，按套均140㎡计算，预计将新增约700套住宅。

从周边配套来看，这块地优缺点很突出：正地铁口，交通便捷；但两条高架环绕，噪音不可避免。后期商业大概率建在北侧靠湘府路沿街面，以减少住宅噪音影响。

好房汇印象很深，早几年周边住宅项目销售时，都曾将这块纯商业地块为配套亮点来重点介绍。但由于大环境影响，这个大型商业迟迟未动，闲置至今。

希望“商改住”后能顺利出让，尽早启动开发，以满足周边业主的商业痛点。

END