观察 / 刘佰忠

20年地产观察者，码字300万+，好房汇创始人

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当设计各种美好的园林遇上狂风暴雨。图/佰言堂

房地产前30年，走过很多弯路，踩过很多泥坑，但终究都在高速发展的路上。发展，总能用时间或者空间解决大多数的问题，甚至抹除很多错误的痕迹。

房地产再30年，又会是怎样的运行轨迹与发展逻辑？为之思考的人们很少很少。

绝大多数的聚焦只在当下，只在眼前。

所以当下楼市，越是格局混沌，越是方向模糊，越是各种挖坑、踩坑乐此不疲。

长沙新开铺铺哥偷切横梁的事件还在继续发酵。从楼市圈漫延到泛媒体流量圈，这事便从单个楼盘的偶然性质量事件上升成年度性社会事件。

铺哥冤不冤？肯定不冤！因为发生类似的问题，在现有的房地产左冲右突格局里早已注定。

说白了，房地产行业和市场从发展战略或发展策略，切换到生死谋略或蒙眼（脸）拉磨。这坑或那坑，必然都会跳得前赴后继、异曲同工！

如果物业公司堵盲道都政治正确的话。图/佰言堂

就像刚刚，湖南省住建厅重磅发布的2025一季度建筑施工安全质量标准不合格项目的结果里，22个建筑施工企业或项目“黄榜题名”。

其中很多熟悉的楼盘或项目名字，如富力园康新天地、邦泰观宸、万诚初见苑（万科半岛国际）、华发四季云玺、新城明昱东方、丽发新城四期、三一云湖雅苑、绿地麓湖郡、汉高学士府、万科四季花城（万科森林公园）、华实如院等11个楼盘工地。

可以肯定，上这个榜并不意味着都是什么大问题，无非是某些施工不规范、个别程序不合规、质量隐患整改不及时等。

诸此种种，业内业外都近乎不会太当回事，尤其是购房者，有几个会在看房选房前参考这些上榜记录？

“不影响房子买卖的，他们习惯性认为都不是什么大问题”。

别笑，90%的开发商面对这样的问题应对的套路都差不多。

就像铺哥切梁事件发生之后，一系列操作就都是想着办着：怎样不影响在售房源的正常销售而避重就轻。所以习惯性糊糊纸、灌灌发泡胶。

从消失的顶梁到消失的车位，区别很大？图/某楼盘业主群

如今刷抖阴、看小红薯，关于楼市，内容更多不是渠道或主播的激情，就是一个项目接一个项目的业主愤慨。

以前极少数业主难掩私利算计，现在一些业主借机做大做强自我流量，都恨不得手可摘星辰。这是问题，但肯定不是核心问题。

核心的是，房地产如今的行业环境、市场环境、发展环境与生态环境都陷入了：“有上顿没下顿、谋中餐不顾晚餐”现实性困境。

很残酷的真相是，10%的楼盘卖得好，有利可图；20%的楼盘勉强维持、盈亏一线之间；70%的楼盘要么躺平休息、要么赔本赚吆喝。

为什么要赔本赚吆喝？

因为，这一轮房企洗牌大潮势不可挡的背景下，至少三成楼盘的开发商面临或选择“吃过这顿”就“金盆洗手”的命运。

更因为“世家闺秀”们，面对组织架构转速如同风力发电机、面对统一部署左右上下正确切换指令与集体性不负责，只会比以前的民营规模房企更现实，而更多满足于斤斤计较或眼前正确。

所以，真的有多少楼盘可以放心选购？卖家秀面前，问题不多，买家秀后面，小问题必然不少，大问题与否纯靠运气。买家秀三五年之后呢？

最需要的时候，时间的作品不是多了，而是少了。图/佰言堂

《长安的荔枝》背后，系统唯上、秋风横扫的“不计得失”，止于荔枝？

洋湖某国企改善定位楼盘，把车位配比从1.1节省到0.9，还改善个啥？结果越省越被闹腾越卖不动；

开福北某国企楼盘，率先把区域房价地板从8000干到5000，就像大洋湖某行业资深人士所言，这是营销最傻的玩法，用这大几千万花在产品升级、服务升级、价值升级上，不好得多？

某准国字号房企，去年交房的项目豪宅品质大缩水，南边卖不动的项目脚手架两年未动，今年还在高呼滨江的项目热卖热卖热卖；

某城三大国有房企，前几年还在高歌猛进，这两年几番自作自D折腾下来，整整齐齐“苟延残喘”。

最可怕的不是一时糊涂，而是集体决策使然。

就像是右相、鱼公公和六部九寺共同商议的结果，荔枝使李善德同志只需要遵照会议精神执行即可。

面子给足眼前很重要，里子给足长期更重要。图/佰言堂

【佰言堂】从去年开始，一直比较担心的是，房地产重蹈新能源车企的发展路径。

把情绪价值拉满，一个很正能量、很具时代激情意义的表述，如果建立在口头上的超超领先和安全上的能省则省、能蒙则蒙，那房子上面结的苦果，可能要比车子上面的更加不堪设想。

很遗憾的是，2025年至今的楼市，**的发展悬疑不是企稳，而是好房子的标准。

从流行的吊带若隐若现、超短一线之隔，到如今天瑜伽裤的局部凸显。好房子的定位，到底该是若隐若现还是局部凸显**诱惑就好？

这是一个很尴尬的命题。

更何况，房地产这场买卖，民营规模房企玩得飞起，那是因为决策和体系习惯或者可以算大账，那时候央G企跟着玩没什么大问题。

现在，央G企主导的行业和市场，还一门心思折腾眼前买卖，又基本都是算小账，能不避长扬短？一个接一个挖坑踩坑？

所以，企稳的愿景没能渐近现实，救市的思维还在刻舟求剑；情绪价值拉满下的狂欢背后是“成本基本守恒定律”的更多视而不见；央G企的资产负债表和形式正确主义更上新台阶；四五线房企拿两套得房率120%的户型图纸就能惊艳全城等等。

只穿半身诱惑的瑜伽裤，就能让川叔爱上在柏宫做保洁的你？这市道为艰，房地产开发的门槛不是变高了，反而变低了？！

里面和外面。新开铺天序1958实景示范区一角。图/佰言堂

2025年的楼市印记，之于面子的狂欢无疑更胜以往。

更多所谓的情绪价值拉满，集中凸显的是大门、是会所和示范区园林，是玻璃幕墙和互相攀比的超高得房率。

更多隐蔽工程或者看不见的地方，则是能省则省，不能省想办法省的高明玩法，能玩出好房子？

200平以上的大平层住宅用上玻璃幕墙，或者1：1的窗墙比或许无可非议，反正七八匹的中央空调+全屋地暖24小时工作无所顾忌。

140平以下的房子也搞得若隐若现，你确定以后业主在蒸笼与冰箱之间切换的时候，却舍不得多开三五小时中央空调的生活会更加美好？

如果放在10年前的楼市，这样的玩法肯定算得上好房子。

但这如今，长期居住型置业稳占主流、住宅金融属性大幅萎缩的背景之下，之于好房子塑造的初心和目标不应该是要好看，更要好用吗？

园林的高度。润和大泽湖新东方园林示范区一角。图/润和大泽湖

【佰言堂】偏执地认为，评判一个楼盘的好坏，短期的、单一的产品力表现越来越不具备代表性。

只有从产品竞争力+核心团队稳定性+企业资本与发展实力的三个维度来综合评判，或许才是硬道理。

因为，真正的好房子，一定是面子与里子兼备，一定要短期与长期兼得。

就像我们刚刚独立研判得来的2025上半年长沙楼市更具代表性与综合竞争优势的标杆楼盘名单：

润和大泽湖、湘江金茂府、邦泰观宸、绿城锦海棠（鑫远紫樾府）、长沙瑞府、运达大泽湖、润和滨江湾、天序1958（中建翡翠天序）、建投象山国际三期(嘉臣道）、云起虔来/卓越朗宋/润和悦山府。

他们，用独立特行、逆风而上为长沙楼市错综复杂的2025上半场谱写出更具想象力的新篇章！他们，用更经得起考验的综合发展优势而更值得托付！