最近，长沙很多项目打响了“商业保卫战”。

借着3个热点新闻，和大家再来聊聊风口浪尖的“商改住”：

• “外包”大悦城退出，“甲方”北辰自己干

• 保利北中心承诺商场年底开工，2029年完工

• 万境潇湘再发文，将保留0.5万方集中商业

长沙商业，极少赚钱，大多亏钱。像大悦城这样的，已经是少数中的少数。

但凡带大体量商业的项目，不是已经申请“商改住”，就是在申请的路上...

小道消息，终于变为现实。

昨天，长沙大悦城官微发布公告：撤出长沙。

9月20日起，“外包”大悦城退场，“甲方”北辰将独立运营，更名为“长沙北辰荟”。

据公告，大悦城退出的原因是：合约到期、友好共识、圆满收官。

当然，这是摆在明面上的理由。在商言商，其实就2种：

一，乙方想继续，甲方不同意。（商场赚钱，甲方自己干）

二，乙方不继续，甲方来接盘。（商场亏钱，乙方自己撤）

不同于此前关停的乐和城、平和堂（东塘店）、新世界百货、阿波罗百货。

大悦城，目前还算是长沙极少数运营良好的商场，据说近两年均保持近20%客流增长。

作为消费者，也去大悦城过好多次，有北辰+湘江世纪城两座超级大盘托底，和长沙商场**江景加持，虽然南区人气稍弱，总体热度还是很旺的。

（长沙**带一线江景资源的商场）

所以，大概率是看到商场步入正轨，甲方不再请外包，撸起袖子有钱自己赚。

现在，开发商最缺的就是稳定现金流。前不久，北辰在南城的某住宅项目标准车位直接降到2.98万/个，地板价大甩卖，就可见“缺钱”程度。

但是，北辰此前并不以商业运营见长，此前长沙凤凰海商场的反响平平，北京北辰荟的体量也只有5.5万方。

接棒14万方商业的北辰，面对竞争爆卷的长沙商业市场，未来能否比“外包”干得更好？你怎么看？

（北辰在长沙南城的住宅项目，近期车位大甩卖）

关于“商改住”，最受关注的是保利北中心。

近期，因为“32万方商业综合体”迟迟不建，业主最近集体向开发商提交恳切诉求。

面对重大舆情，上周五，保利北中心终于给出了承诺：

商业mall规模预计不低于10万方，计划2025年12月30日前动工，2029年6月30日前完工，预计工期3年半。

好消息是：大商场肯定会有（虽然工期确实过长了）。

但是，因为没有对地标写字楼等给出承诺，原规划的32万方商业综合体仍存变数，舆情还在延续...

另一个代表案例，是同在开福北的万境潇湘。

据悉，万境潇湘原规划商业地块体量为4.7万方（4.2万方公寓+0.5万方底商），拟将约800套公寓改为约200套住宅，保留5000平左右的集中商业。（详情→长沙江景老盘“商改住”！7年前限价9200，现在卖多少？）

昨天，项目在官微再发文，向业主列明“商改住”后的核心利好：

居住体验提升、社区品质增强、土地资源高效利用。

开发商的观点，这里不作评论，更想拿它说的是“姿态”：

“商改住”大势不可挡，但很多老业主肯定有想法。

如果开发商能把姿态放低，尽早把观点和规划调整摆到明面上，并向业主开放通畅的意见反馈渠道，肯定比“暗箱操作”更易获得支持和理解。

说句大实话，现在还让资金链严重紧张的开发商，还去开发大量“卖不动的小公寓、租不出的写字楼、难运营的大商场”，并不切实际。

毕竟，像大悦城占据天时、地利、人和的，只是少数中的少数。

对很多开发商来说，即使建了商业，可能也只是生产了空置的“建筑垃圾”。 在长沙，这种建了商业但摆烂的项目也不少↓

（长沙某楼盘自建的社区商业，基本已经停摆）

大环境之下，“商改住”只会继续。

接下来，从铂悦湘江、振业城、保利天禧、万科金域国际，到越秀湘江星汇城、龙湖江与城、江悦和鸣，还会有更多项目“商改住”。

但，“商改住”并非完美，也会存在难以避免的BUG：

首先，商改住后新建的“新规户型”，将可能背刺老业主，影响二手房价值。

其次，对体量较小的“商改住”而言其实，并不宜居。

调规后的住宅，或楼间距近，楼栋密集，或容积率高、公区园林面积小（园林/车库与原住宅区车库不通），很大程度上变为“孤岛”型袖珍盘。

最后，给准备买房的你提个靠谱建议：

从现在起，别再轻信画大饼的商业规划（无论央国企），只相信眼见为实。