这两天，长沙自规局官网集中发布了多个楼盘的“商改住公示”。
原3栋商业公寓全部”商改住”，改出413套郡外本部书包房！江悦和鸣，作为初代郡外书包房，在长沙家长圈中的关注度很高。昨天（9月22日），长沙自规局公示了“梦想天悦项目A421地块总图变更”的批前公示：计划将原1、2、3号栋酒店式公寓，全部改为住宅性质。2号栋：从“L”型公寓楼改为两个单元住宅（26楼），且靠新开铺路方向需公建化全封窗。3号栋：变化**，从公寓楼，改为两个单元的纯板楼住宅（30楼）。并且目测面宽较此前住宅都更大，新规户型得房率应该提升明显。整体来看：江悦和鸣商改住后，地块总建面几乎不变，原规划的4700多方社区底商也没有取消。仅把原酒店式公寓全部商改住，新增了413户住宅。1，去年卖8字头起的1号栋公寓价格。（不管2/3栋卖什么价，商改住后，去年8字头买1号栋的朋友都赚大了！）相较一、二期住宅，江悦和鸣商改住后的户型得房率应该更高，但受制于地块面积，车库、公区、园林等存在明显不足，超出原住宅价格的可能性不大。不过，如果2、3号栋价格的“倒挂优势”比较明显，以“低门槛读郡外本部”做卖点，应该还是有很多家长会感兴趣的。目前，长沙申请“商改住”的项目虽然很多，但由于利益牵扯面大，最终走完流程的并不多。江悦和鸣，能够率先完成“商改住”公示，应该和它的“特殊性”有关：1，原有业态规划为100㎡以上的住宅类公寓，调规后的总户数几乎不变。2，原商业性质公寓也带郡外书包，有红头文件背书，不会给教育配套新增压力，舆情压力较小。3，原规划的4700多平底商仍在，商业配套没有“减配”。目前，黑石铺片区**价值就是教育，买房，买的就是长郡外国语。值得注意的是，同为书包房，除了江悦和鸣3栋公寓调规外，黑石铺片区，也将调规新增大量住宅用地。详情如下↓据测算，新增的6宗住宅类地块，未来住宅的总建面约56万方。这个规模相当于中建和悦宸光（约19万方）、中国铁建花语江南（约34万方）的总和。按目前片区产品户均120-140㎡计算，大概共将增加4000-4500套书包房。中立来看：未来几千套的住宅存量，且新盘的户型赠送更大、品质更好，将对片区内二手房短期内可能带来利空。但积极来看：调规后片区继续再新增几千个“鸡娃”家庭，生源质量进一步提升，黑石铺将有望成为长沙最强的教育高地之一。在目前的经济大环境下，城市要发展，地块要利用，“商改住，配书包”可能是最直观、有效果的现实选择。对买房人而言：不管后面新增了多少套书包房，可以肯定是：
只要郡外的“光环”依然保持，加之配套生源的优化，房产的核心价值就不会褪色。
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编辑/校审：马斯峤
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