开福北，又一个10万方综合体“商改住”！？

马斯峤
2025-09-29
开福北，又一个大型商业综合体要“商改住”！

今天，官方发布启动公示：中欣楚天御府原规划的10万方商业综合体，将计划调整商住比等指标。

据悉，该项目原规划为1栋写字楼、1栋loft公寓、1座裙楼商业街。
未来哪些改？哪些留？
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今天，长沙自规局发布了《金霞分区鹅秀组团（J06）控规修改》启动公示。

该地块，就是中欣楚天御府项目原规划的10万方商业项目。

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图源：长沙市自规局http://zygh.changsha.gov.cn/zfxxgk/tzgg_1/ghgs/qdgs/202509/t20250923_12005543.html

据悉，这块商业用地，占地面积约1.94万方，容积率约5.0，限高150米。

2020年4月，项目官微曾发文透露：

自规划约10万方商业旗舰，拟7天24小时商业运营形式，规划建设1栋商务公寓/写字楼、1栋loft公寓、1座裙楼商业街、1座幼儿园，打造以体验式购物为主导的城市购物中心和全新的“城市新社交空间”。

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（图源：项目官微）

从效果图来看，这种全公建化超高层+商业街区的现代综合体，在缺少商业配套的开福北，妥妥是片区地标建筑，在购房者心中很加分。

也因此，它也曾经为项目住宅销售提供了跟大程度的助力。
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（原规划效果图）
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核心问题来了：10万方商业，后期规划怎么改？
今年8月，曾有业主在“百姓呼声”发文表示：“中欣楚天御府规划10万方商业迟迟未动工”。
链接：https://people.rednet.cn/front/messages/detail?id=4560614
就此，长沙市自规局在8月底明确回复：
该项目依据政策正在办理规划修改程序（商改住），主要的修改方向是依据市场的变化，在确保原有配套商业的基础上将公寓、写字楼酒房等不适应市场需求的业态进行调整，但不会取消商业综合体。
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（图源：红网百姓呼声）
这意味着：中欣楚天御府原规划的2栋地标写字楼、公寓大概率将改为住宅。原有的商业街区，大概率会继续保留，商业面积有待确定。

不过，这块地的占地面积很小，仅有不到2万方（比月亮岛048还要小）。

如果完成调规，未来可能会新建2栋超高层住宅，低楼层保留裙楼商业。
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（项目原整体效果图，商业地块并不大）
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最近两年，商业已成为开发商的烫手山芋，但凡只要是带大体量商业的楼盘，不是已经申请“商改住”，就是已在申请的路上。
但由于牵扯面大、舆情复杂，最终走完流程项目的并不多。（特别是在拿地条件、销售阶段曾明确配建大型商业，并产生溢价的项目）
一边，是业主的诉求：
“当年正是出于对开发商的信任才选择在此置业。若开发商成功修改规划、取消商业综合体建设，不仅会损害现有业主权益，更会让片区的土地经济信用受损”
一边，是现实的考量：
“让资金链已经很紧张的开发商，还去开发卖不动的小公寓、租不出的写字楼很不切实际。如果不商改住，商业地块只会无限期的继续闲置。”
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（项目原整体效果图）

但是，“商改住”并非完美，也会带来BUG：
1、商改住后新建的“新规产品”，可能会背刺原有的老规产品，加大周边基础配套的压力。
2、对体量较小的“商改住”项目而言，内部楼间距小，建筑较为密集，公区/园林面积较小（园林/车库与原住宅区车库不通）不可避免，容易变为“孤岛”型袖盘。
3、由此可能产生的舆情，也需要更迫在眉睫的人性化疏导。
关于中欣楚天御府的10万方商业拟调规
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编辑/审核：马斯峤 终审：刘佰忠

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