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【佰言堂】洋湖锦玺：她很好也很火，但可能不适合你

刘佰忠

2025-09-20

刚好有空，聊聊时下正火的嘉信洋湖锦玺。

很震憾，也不乏定位一锅端而不够纯粹的遗憾。

很好看，也不乏可能不好用的行业性槽点。

很诱惑，却可能不适合鸡娃与睡眠质量不太好的你！

（本文仅代表【佰言堂】观点，仅为行业与市场研究参考，无关置业推荐与购房抉择。如转载使用或观点引用，与【佰言堂】无关。）

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观察 / 刘佰忠

20年地产观察者，码字300万+，好房汇创始人

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不明觉厉的人们走过路过不想错过

今年前三季度的长沙楼市，继续迷雾重重。

在居住为王的时代，楼市的风向标不是好用与耐用，而是光明正大地投入了“以貌取人（房）”的怀抱。

好看就是硬道理？从拿地开始到户型揭密再到刚刚样板间开放的嘉信洋湖锦玺，用年内曝光度超高的网红效应，成功地交出了高分答卷。

当长沙楼市各路地产博主从项目规划布局揭晓就山呼“天塌了”开始，到项目超高得房率户型图泄密，再到大美营销中心惊艳绽放与抖音、视频号、小红书上铺天盖地的看样板间要排长队的视频与直播，难免让众多不明觉厉的人们走过路过不想错过。

嘉信洋湖锦玺很火，当然更主要的原因是她很好。虽然目前还只是好看而已。

对于不少扑通两下便杳无音讯的楼盘而言，紧跟流量导向的嘉信洋湖锦玺从拿地开始的操盘、设计与营销创新，无疑都算得上年度行业榜样。

项目规划紧跟潮流，超高窗墙比设计、类公建化外立面、时下主流风格的会所、公区、园林与车库设计，以及亮瞎半个长沙各路钛合金眼的超高得房率房型创新，再加上一跃成为潇湘南路之上一路亮丽风景线的项目营销中心大美亮相。

我们不难看到，嘉信洋湖锦玺团队确确实实把长沙普通住宅楼盘的好看做到了一个新高度。以此为引，也才造就了洋湖锦玺不断霸屏各路地产博主视频与直播空间的超高热度。

年度长沙地产开发楷模

一直想客观详测一下嘉信洋湖锦玺的好，却迟迟不敢码字，怕不一小心泼点冷水，会惹得各种大神或激情澎湃的意向购房者们心情不爽。

因为住洋湖已久，所以某个月黑风高的夜晚，把习惯性的骑行路线终点从湘府路大桥下改到绕城高速大桥下，再围着嘉信洋湖锦玺项目的两个地块绕了两个圈。

看来看去，看到半夜还在路边和营销中心做着项目直播的小哥哥小姐姐们，仿佛看到了自己扎根地产媒体领域的前几年各咱拼命通宵达旦加班做策划编特刊的过往。

努力，终究值得最诚挚的点赞。

一如嘉信洋湖锦玺团队，成功实现项目的大步快跑、超速上市的目标，背后的努力和付出都必然超越众多同行。

就像严格来说，嘉信洋湖锦玺操盘运作至今，震憾远多过遗憾，正确远大于失误。

何况更多可有可无的问题，“只缘身在此山中”。

在集体性主攻好看而不是好用与耐用的行业和市场大背景下，嘉信洋湖锦玺把好看做到好火，进而逆袭成为阶段性的行业榜样。

于地产开发而言，无疑是成功的楷模，于置业与居住而言呢？

不纯粹不全能不好用还给100分？

从贯穿长沙楼市二十年发展经历的视角来看，嘉信洋湖锦玺的“成就”可能没那么乐观。

一是基于资金周转需要或开发积累经验有限，项目定位选择“刚需刚改改善一锅端”的策略。

项目主力户型包括建面117平、129平、139平和169平的4个面积段。117平也选择了4房（两套房）的设计定位。如果是117平的舒适性三房还好，4房设计就是明显的刚需定位了。

参考老规楼盘户型，洋湖锦玺户型相当于覆盖从130平-200平的产品区间，大概率地满足长沙刚需高位、刚改与改善低位的三类客群置业需求。

这种定位模式，在10多年前的长沙楼市很普遍，但在近些年更多强调居住纯粹性的导向下，就有点像开倒车，不伦不类了。

因为客群覆盖面越广，后期整体居住舒适度难免影响不小。

二是项目主力定位实际为刚改楼盘，130平以上到200平以下的面积段，是长沙楼市妥妥的刚改人群主流置业选择。

这类目标客群无疑是最难伺候的人群，既要又要还要。要更大面积，要优质教育，或者要核心景观，还要高品质、高价格竞争力与面子给足。

很遗憾，在这里，除了得房率，很多意向客户可能占不到太多便宜。

因为江景很有限，教育配套只能说不好不坏，地铁、商业都不远不近，除了更大空间、好看和倍有面子。这会不会在关键需求上改了个寂寞？

三是好看不一定好用的道理很多人还不懂。

近两三年来，住宅开发创新方向越来越多偏向好看。刚需楼盘豪宅化、刚改楼盘奢华化。

楼盘大门、会所、园林、架空层怎么豪华怎么来，一个游泳池不够，那就室内一个，室外一个；一个多功能会所不够，架空层还要整个私宴厅。园林则是各种假山、奢石、水景，怎么艺术怎么来。

然后呢？然后早两年才交房的长沙某些楼盘，曾经比较简单的会所都已陷入半关闭的状态。

买房的时候各种好看，各种高大上一应俱全，一交付使用，两三年后基本回归素面朝天。

水景没水，私宴厅没宴，游泳池就暑假可以玩玩水，架空层、会所空调都舍不得开了等等。

很显然，这物业费不比常规楼盘多收一倍，物业养得起那些高大上的会所、主题架空层和园林水景的运营费用？尤其是普通住宅项目。

满足你的即视感而已，大背景下更具创新力的嘉信洋湖锦玺也难免俗套。

建面117平的户型都是类公建化立面，通通透透爽爆了。然而分体式空调外机位都没了，只能架个中央空调主机；然后一年电费支出轻轻松松多个五六千块，家里没矿的你确定那时候不会经常性肉痛？

【佰言堂】认为，刚需产品公建化或类公建化外立面都是逆人性化设计，明晃晃的扯犊子。

(建面117平的房子整个四房，还隔断有序。想整舒适一点，调整一下空间布局，然后发现客厅、餐厅和厨房布局动弹不得。)

教育普配噪音纷扰出行不便都无视？

很遗憾地说，嘉信洋湖锦玺很好，但可能不适合以下4种人群。

**种是“鸡娃”的教育刚改人群。

洋湖的学校很多，却主要是就近入学与区域派位。比起目前流行的九年制双书包和塔尖教育配套支撑，洋湖的教育配套相对竞争优势显然有限。

第二种是家有睡眠质量不好的人群。

很难回避的是，噪音问题对项目的居住舒适度影响不小。无论是项目南地块还是北地块，都有不少楼栋或房源面临至少双重噪音的干扰。

即绕城高速、周边学校、消防站（在建）和潇湘南路等4大噪音源对尤其是玻璃立面的影响。

第三种是出行地铁控、生活多元控的人群。

项目步行到地铁3号线洋湖公园站或荟聚商场估计需要10-20分钟时间，不远不近的距离。关键是项目两个地块，除了自有生活性商业配套，周边配套严重有限。

要么安置房小区一路围栏，要么学校围墙，要么绕城高速绿化隔离带，要么进出城、上放学高峰期的各种交通拥堵，项目交通便捷性与就近商业配套的便利性明显偏低。

第四种是踮脚置业的刚需人群。

建面117平的产品很房率确实不低，但因为是类公建化外立面，大面积玻璃外墙，空间复合利用率相对肯定不高，居住能耗支出可能还是翻倍。

真不太建议跳起来去图那个面子了。

交付与服务力仍需时间验证

刚刚嘉信洋湖锦玺示范区正式开放，那边交付倒计时的嘉信洋湖锦玉业主吐槽交付品质不及预期的声音也在此起彼伏。

作为一家从永州强势进军长沙的新晋房企，嘉信地产新进长沙的表现的确可圈可点。

从洋湖锦玉的定位和营销一炮打响开始，到强势入手洋湖两大地块，两个项目接连开建，是嘉信地产深耕长沙楼市的雄心壮志与自信满满，更是楼市低迷环境下的逆势干将。

但必须承认的是，当下楼市背景的房地产开发很难。

难在市场容错度很低，难在产品创新日新月异，难在客户观望心态太重，难在营销无定式，难在营销与交付、服务三脱节，更难在稍不留神略有盈利变成了略有亏损。

嘉信新进长沙的表现，产品创新和营销包装的竞争力相当突出，但在交付兑现能力和服务品质之上，仍然还需要更长的时间来验证。

再加上观沙岭博麓郡项目销售未及预期，洋湖两个项目的产品定位偏同质化而难免“兄弟相煎”局面，以及嘉信地产整体实力在长沙地产开发体系中，和一批深耕已久、净资产动辄过百亿的本土民营房企相比，都还是轻量型选手。

都不难看出，嘉信地产在长沙的发展，仍然任重道远。

而洋湖锦玺，她很火，也很好，却也遗憾不少，可能并不适合既要又要还要的你！

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