“同小区近百套房挂牌，不割肉真的很难卖！”
最近，一位朋友半年内4次降价后，终于卖掉了他在长沙的毛坯房。算上6年持有的房贷利息和物业费，基本没赚钱。
这正是当下的市场现状：二手房挂牌已近10万套，部分板块甚至已跌破新房成交价。
近期，梅溪湖部分二手房大降价的消息，成为热门话题。要知道，早在2021年，梅溪湖南岸多盘二手房价格就已冲上2万/㎡。但最近梅溪湖的长郡双书包房，已降到约1.3万/㎡！“梅溪湖的合能璞丽、梅溪青秀，高峰期的时候单价卖2万多，现在有1.3万的成交记录“”和泓梅溪四季曾经卖过28000元/㎡，如今大部分一万五六成交，都是配套长郡系的书包房。”
（梅溪湖部分二手房成交价格对比 来源：贝壳找房）
而据象盒找房数据，长沙总计540个热门小区里，有448个小区均价环比下跌，80%的二手房东都在降价。作为长沙楼市风向标，梅溪湖个别品质较弱的二手房价格跳水，反应了整体供需关系已经压力山大。目前，“长沙象盒找房”平台已有81664套房源挂牌，同比去年猛涨超六成。加上贝壳、58等其它平台，长沙二手房挂牌量保守估计已近10万套，创历史新高。二是 价格跳水
从去年7月开始，长沙二手房价格已连续下跌6个月。（来源：国家统计局）
三是 周期拉长
长沙二手房平均成交周期达168天，平均降价达4次。（来源：克而瑞）
（数据来源：象盒找房）
近日，红网时刻报道中，首次公布了官方数据：2023年内五区二手房总成交53350套（信息来源：市不动产登记中心）长沙二手房成交量首次超过新房，市场总占比达56%！
（制表：好房汇 2022年成交套数为预估，仅供参考）在湖南中原发布的二手房成交TOP10小区中，八方小区一骑绝尘，全年成交约1436套。湘江世纪城、北辰三角洲、钰龙天下、万科魅力之城分列2-5位。
（制表：好房汇 信息来源为湖南中原官微 仅供参考）值得注意的是：长沙热销二手房基本都带有”小+初”双书包。除八方/钰龙/北辰，价格集中1万-1.2万/㎡。
长沙二手房主力成交面积段80-160㎡；主力客群为刚需首套和教育型、空间型、资源型与工作型刚改群体；纯投资的权重已大幅缩水。长沙二手房市场还较为传统，与一线城市相比，要全面进入存量时代还有至少5年的时间差。
2022年前，长沙二手房年成交量都维持在3万套左右，市场占比3成。那么，为什么去年长沙二手房突然火了？
去年9月22日，长沙二手房限售放松后，2019年及以前成交的新房都可上市交易，迅速释放了数万套存量房源上市。
而限购的放开，让长沙刚改、改善置业需求旺盛，推动了“卖一换一”的需求旺盛。其次，是新房市场暴雷、交付维权的影响。
近年，由于新房交付维权频发，开发商画饼信任力急剧下降，二手房直观及品质更可控，让很多着急入学、结婚的购房者转投二手房。
最后，是部分服务商的炒作引导。
在短视频平台，“新房唱衰、各种不值，二手房到处捡漏”等部分服务方的炒作随处可见，确实影响了部分准购房者的心理预期。再加上极少数房东或因资金急用，以超低价“套现〞，形成了二手房大捡漏效应。
▲图源象盒
随着二手房声浪增大，今年计划置业的朋友都会疑问：二手房，适不适合我？好房汇客观建议：部分二手房虽然便宜，但并非十全十美。符合以下条件可综合考虑二手房↓ ① 能接受二手房品质的“代差”
近3年来，长沙新房的规划设计比在售的次新二手房，产品品质、细节设计都升级了1-2代。
如地下车库、吊顶、入户大堂、小区大门，园林，电梯，架空层装修等等，都已在近十年内历经了两到三轮质的蜕变。
所以，如果对品质要求相对不高，能接受产品力存在“代差”，可以考虑部分房龄相对较新的二手房。
② 预算有限，但特别追求位置
40万首付（首套）以内，在新房市场基本只能在三环附近板块选择。在长沙，如果预算有限，但又想买入主城区成熟板块，可以考虑部分次新二手房。 ③ 意向户型小于100㎡
近年的新盘供应，主城区基本已没有90㎡以下新房可选。如确实只有90㎡以下户型的小户型需求，可以考虑二手房，但尽量优先3房产品。
（近年长沙新房各面积段成交情况）
④ 子女上学/婚房等急切型需求
长沙部分区域的新房，或需交房才能读书或不接受插班生。如子女距升学仅有1-2年，建议优先选择二手房更为稳妥。
⑤ 时间相对充裕，耐得烦霸得蛮
相对看新房，由于二手房“一房一价一情况”，看房的周期较长，需跟不同的房东/中介来回拉扯，耗费时间精力更多。更适合时间相对充裕，耐得烦的准购房者。
发稿前，插播一条最新消息：
刚刚，市住房公积金管理委员发文：从2月1日起，可贷额度按照借款人夫妻双方住房公积金账户余额之和的14倍计算。（去年为16倍）
这意味着：想贷满70万，公积金得要5万余额了！
2024年，如果你是二手房东，你是赶紧降价出手，还是继续观望？好房汇认为：在“房多客少”的情况下，没有优质区位、教育、品质加持的二手房，价格或将继续下滑。如果你，还在纠结买新房还是二手房？想知道楼盘优缺点？快加下方好房君微信，10年经验长沙房产团队，帮你免费综合分析！
