置业长沙，选新房还是二手房，你想好了吗?

各种“专家"轮番上阵，刷直播刷视频，不是这里不能买、就是那里是韭菜;刷到的二手房源推荐不是百年难遇捡漏机会、就是全长沙仅此一套、房东破产、给钱就卖的天赐良机!

忽悠和套路，越来越多!多少购房小白、甚至置业老口子，都被扎扎实实整成了楼市"傻白甜”!

今天，湘江好房汇独家独立专业为你:全方位零套路剖析当下长沙一、二手房优势!

本期内容，建议您从头看尾，一字别漏!我们以长沙地产专业研究10-20年、深度了解长沙2000多个一、二手楼盘的经验保证:你的置业路上，可以从此“不信邪"!

一二手房优势大PK

王婆卖瓜你更爱哪个瓜？

A、新房三大优势

1、产品迭代

潮流户型，公区提质，车库过道吊顶，双入户大堂，架空层主题化装修，品质更好，全龄化移步换景园林，高逼格小区大门，小区规划设计更人性化。

2、仪式感满满

进出售楼部，有帅哥美女置业顾问的贴心服务。‖ 冷餐热饮尽情享受，听音乐会看表演吃烧烤学手工都能免费。‖ 买房砸金蛋抽大奖，送家电送车位/还有车位购买抵用券/物业费，拉朋友一起买还有转介费。‖ 交房有礼品拿，进了业主群都能嗓门高八度。‖ 房子有点小问题有呼必应，入住前两年物业都像英式管家。一次置业，三年尊贵！

3、信心十足

大浪淘沙之后，如今央企国企本土优秀房企全力护航。‖ 城市规划大力支撑，区域/新城蜕变指日可待，高端、尖端配套接二连三。‖ 首开特价、再开特惠、三开团购、四开工抵、尾盘清仓，反正不亏。‖ 相信长沙，相信楼市，相信好房不该错过，相信幸福生活从此圆满，相信买到即赚到！

长沙价格相近二手房、新房的细节对比↓

B、二手房三大卖点

1、房东急售，捡漏诱惑

曾经的“炒房客”纷纷抛盘/大平层诱惑之下急于卖小换大/疫情后生意或事业急用资金等卖房变现/少数法拍房源流拍再挂价格下挫，导致去年下半年开始，长沙少量二手房源挂牌价接连“跳水”，几乎形成价格踩踏效应。‖ 二手房低价诱惑由此触发舆论性捡漏心态，手头资金有限的“硬刚们”的春天就这么来了？！

（但大部分挂牌二手房源价格仍然坚挺，甚至不排除少数跳水房源更多只是中介营销噱头，真正可以捡漏的还是极其有限）

2、所见所得，没人画饼

美女怕渣男画饼，员工怕老板画饼，很多购房者也是被一些开发商画饼画怕了。‖ 要怕承诺难兑现、交房品质缩水，当然选择所见即所得的二手房源。选择二手房，小区生活配套、园林景观、房屋品质、物业水准等都眼见为实。一分钱一分货，买得靠谱住得踏实，我的房子我做主。

（当然，房屋历史使用情况的“风与水”、邻里关系是否和谐、带精装的隐蔽工程或电器老化风险、学位是否被占用等，还是很难一目了然）

3、成熟主城，即买即住

你选梅二他住梅一，你通勤1小时他上班10分钟。除了价格，选择二手房的理由当然就是地段更好、即买即住。‖ 相比新房楼盘的八面开花或“开荒拓土”，选二手房，要么可以赶上“梅/洋/滨/武/北辰”晚班车，要么坐享“省府/市府/尚东/福元路”都市级成熟配套，要么3000年长沙主城舍我其谁。当然，还有长郡雅礼附中一中梦想照进现实。‖ 再加上为办大事为省房租，二手毛坯基本半年可以入住，二手精装3个月就能“圆房”，再快点十天半月就是你的幸福之家，能不开心爆棚？

（最具考验的是：几十上百个二手房源挑来选去，再又和各种房东拉扯博弈的精力投入与时间付出，可能更要“脱层皮”）

（制表：好房汇 信息来源为湖南中原官微 仅供参考）

一二手房揭短大PK

明枪暗箭，你准备躲哪只？

D、买新房五大痛点

1，交付减配

销售时承诺天花乱坠，交付临近难免深陷卖家秀与买家秀的各种失落。再若WQ更是灰头土脸。（近年长沙不少新楼盘的驾校园林/公区降级/管道漏水/电梯惊魂/学校缥缈等，挫伤了很多购房者的心）

2，不确定性

今年买，明年后年才知道自己的房子是啥样。‖ 现在买，楼盘四周三面还是荒地。首批入住，嗦碗粉还要开车10分钟。‖ 愿景很甜，等待很苦。以前大开发新城日新月异，现在小马拉大车难免出现“望夫崖”。

（近年起步的个别新城，发展难度的确已是今时不同往日，先见之明或许甜头有限）

3，跌价风险

以前先买先赚，现在楼市震荡房价成谜。不怕等待苦，就怕转背一年又白干。楼盘卖得好，价格就坚挺。一旦卖得慢，开发商玩团购/特价/工抵房/清尾等花样层出不穷。你想买涨，他却卖跌，能不让你独自哭晕在厕所？！

（幸好长沙不像京沪广深可以降价三五成，绝大多数楼盘利润不到10%，真能“脱下内裤”亏本赚吆喝的开发商还是少之又少）

4，暴雷烂尾

近年来，全国房企债务违约、破产清算传闻接连爆发，长沙少数烂W楼盘还在苦苦挣扎。这年代买期房，不担心房企破产、楼盘烂尾肯定是假的。风声鹤唳，不怕一万就怕万一，谁说不是当下新房置业的莫大痛点？！

（从2021年开始，好房汇持续立榜的《湘江好房榜》就坚持将房企安全权重放在首位，你值得参考）

5，居住成本高

物业费用一涨再涨，前两年可能倍在面子，后面会不会泯为众人谁都不知道。‖ 买毛坯新房，首批入住就像住在工地上，敲敲打打让人头大。‖ 在大多数的新城区，平时买菜买水果甚至喝个茶洗个脚，都比主城区要多花不少。

D、二手房五大短板

1，选房太累

爬上爬下东奔西跑，却经常看个一年半载仍找不到满意房源。要么靠马路/楼层差，要么价格贵/谈不拢，相比新房，选二手房更多讲“缘分”。

2，品质偏低

10年前不少房子只卖五六千，品质自然好不到哪里去。5年房龄左右的的次新二手房，整体品质也比新房低个档次。户型过时/简约园林/电梯惊魂/外墙脱落/车库半明半暗等，买二手房都要能接受。

3，捡漏很难

你想捡漏？但不是想捡就捡得到。要么网上很多超低价房源只是中介营销噱头，要么捡漏房只是凤毛麟角，要么低价房源往往存在缺陷。

4，入手贬值

50%的新房还有保值升值的空间，但90%的二手房到手就贬值。‖ 房价不仅只是砖头，还包括圈层调性、生活方式、产品品质等附加值，除了少数教育/资源型小区外，大部分二手房的保值/流通性比新房差。‖ 再加额外的中介费/贷款服务费等成本，以及后期装修改造费用，并折算土地使用年限，认真算细账真不一定能省太多！

5，良莠不齐

二手房源良莠不齐，防坑防骗更不能掉以轻心！给你看的只是假房源，无良中介“挂羊头卖狗肉”。‖ 有房东故意隐瞒房屋风险，后期哭诉无门。‖ 有房源或被抵押或房龄太大，贷不了款/额度不及预期，只能提高首付比例，甚至全款买房。（所以真要捡漏，更需谨慎或知根知底为上）

长沙二手房捡漏攻略

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