近日，“象盒找房”发布了长沙内六区420个热门小区的最新挂牌均价。（挂牌价格并非最终成交价，可能有价无市，仅供参考）

龙年想在长沙买/卖二手房的朋友们，先一睹为快！

岳麓区

▍2w+小区共13个，挂牌价最高为八方小区D区（34390元/㎡）

▍2万+小区集中在：梅溪湖一期、滨江新城、市府；

▍1万左右小区集中在：含浦、麓谷、雷锋大道；

雨花区

▍2万+热门小区共2个：明昇壹城一期（20921）、运达中央广场（26171）

▍雨花区树木岭、东塘、植物园、汽车南站周边的老小区较多，挂牌价6-8K左右

天心区

▍挂牌价最高的小区：保利国际广场（17940），同比降幅约10%。

▍两大热门板块挂牌价：暮云大托约6-9K，省府板块约1-1.3W，

开福区

▍2W+小区4个：北辰定江洋（23231）、万达公馆、复地昆玉国际、水映加州

▍热门板块挂牌价：金鹰月湖1W，金霞鹅秀9K，福元路1-1.2W

芙蓉区

▍2W+小区仅1个：天宸原著（叠墅20385）

▍热门板块次新二手房价格：尚东1.2-1.5W、东站1-1.2W

望城区

▍望城挂牌价最高：龙湖湘风原著（别墅13086）、润和湘江天地（高层12837）

▍各板块最新情况：金星北（8-9K）、观音岩（7-8K）、月亮岛（1W）

预判：海量挂牌，价格跳水

据象盒找房数据，长沙540个热门小区里，有448个小区均价环比下跌，80%的二手房东都在降价。

其中，最大的例子是梅溪湖。

从2021年，梅溪湖南岸多盘二手房价格的2万/㎡，到如今，部分梅溪湖的长郡双书包房，已降到约1.3万/㎡！

（梅溪湖部分二手房成交价格对比 来源：贝壳找房）

作为长沙楼市风向标，梅溪湖个别二手房价格跳水，反映了整体供需关系已经压力山大。

一是 海量挂牌

目前，“长沙象盒找房”平台已有81664套房源挂牌，同比去年猛涨超六成。加上贝壳、58等其它平台，长沙二手房挂牌量保守估计已近10万套，创历史新高。

二是 价格跳水

从去年7月开始，长沙二手房价格已连续下跌6个月。（来源：国家统计局）

三是 周期拉长

长沙二手房平均成交周期达168天，平均降价达4次。（来源：克而瑞）

（数据来源：象盒找房）

海量挂牌之下，长沙二手房成交量，同样创历史新高。

2023年，内五区二手房总成交53350套（信息来源：市不动产登记中心），成交量首次超过新房，市场总占比达56%。

（制表：好房汇 2022年成交套数为预估，仅供参考）

在长沙，哪些二手房更火？

在湖南中原榜单中，八方小区一骑绝尘，全年成交约1436套。热销二手房基本都带有”小+初”双书包。除八方/钰龙/北辰，价格集中1万-1.2万/㎡。

不过，虽然成交量大涨，但从结构来看：

长沙二手房主力成交面积段80-160㎡；

主力客群为刚需首套和教育型、空间型、资源型与工作型刚改群体；

纯投资的权重已大幅缩水。

（制表：好房汇 信息来源为湖南中原官微 仅供参考）

建议：符合这些条件，可看二手房

二手房的价格好像很香啊？但适不适合我？

龙年买房，好房汇客观建议：部分二手房虽然便宜，但并非十全十美。

弄清需求，才建议您综合考虑二手房↓

① 能接受二手房品质的“代差”

近3年来，长沙新房的规划设计比在售的次新二手房，产品品质、细节设计都升级了1-2代。

如地下车库、吊顶、入户大堂、小区大门，园林，电梯，架空层装修等等，都已在近十年内历经了两到三轮质的蜕变。

所以，如果对品质要求相对不高，能接受产品力存在“代差”，可以考虑部分房龄相对较新的二手房。

长沙价格相近二手房、新房的细节对比↓

（长沙热销二手房、新房细节对比）

② 预算有限，但特别追求位置

40万首付（首套）以内，在新房市场基本只能在三环附近板块选择。在长沙，如果预算有限，但又想买入主城区成熟板块，可以考虑部分次新二手房。

③ 意向户型小于100㎡

近年的新盘供应，主城区基本已没有90㎡以下新房可选。如确实只有90㎡以下户型的小户型需求，可以考虑二手房，但尽量优先3房产品。

（近年长沙新房各面积段成交情况）

④ 子女上学/婚房等急切型需求

长沙部分区域的新房，或需交房才能读书或不接受插班生。如子女距升学仅有1-2年，建议优先选择二手房更为稳妥。

⑤ 时间相对充裕，耐得烦霸得蛮

相对看新房，由于二手房“一房一价一情况”，看房的周期较长，需跟不同的房东/中介来回拉扯，耗费时间精力更多。更适合时间相对充裕，耐得烦的准购房者。

以上，就是我们对龙年长沙二手房市场的分析和建议。

在长沙，不管是新房还是二手房，如果您还想深度了解各楼盘的情况，可以私聊我们，长沙10年房产专业团队，1V1免费答疑 ！

湘江好房汇2024