长沙土拍，很久没这么火了！

从早上抢到中午，7家房企爆抢50轮，溢价率达49%！

刚刚，本土房企园康置业抢得市中心黄土塘地块，最终楼面价达11156元/㎡！

这块市中心的袖珍地，过去闲置已久，怎么突然就火了？

原因简单：好书包+强地段！首个四大名校“纯血版”初中部书包房，大概率就是它！

但园康操盘，会做多大户型?最终卖多少价？一起来看！

中立评房，扫码进群交流↓

据悉参拍黄土塘地块的，有中H、金M、绿C、梦X、建F、招S等房企，都是长沙头部选手，但最终被本土房企园康置业拿下。

能让大佬们都下场抢，这块地自然不简单：

从地段来看，项目在芙蓉区市中心，2/6号线迎宾路地铁站正地铁口，下楼1站地铁烈士公园、湘雅附二，2站地铁到到五一广场，4站到橘子洲，现有书包房蕞强，没有之一。

地块面积不大，总建面约4.8万方，不会占用太多房企的投资预算。地块容积率3.43，大概能建2-3栋超高层，按套均140-200㎡计算，将近250-300套住宅。

但有一点要注意：这块地跟滨江的万科滨江壹号，东塘的长房悦棠府一样，附带了约5600㎡、44套的回迁房指标，优惠单价7680元/㎡，后期可能会在设计上做优化，进行物理区隔。

不过，这种芙蓉区，在售新房稀缺，供应量严重不足，周边地缘性改善置换需求很大，产品如果学校+产品靠谱，肯定是要抢的节奏。这么多龙头房企纷纷下场，也是看到了这块地总价低+流速快，能快速上市+短期清盘。

另外，在一中初中部周边，还有多个老旧小区，有望纳入棚改范围。以往这种市中心的棚改项目拆迁成本高+回报周期长，难有房企心动。

但有黄土塘地块火爆，片区城市更新的进度肯定能大幅提前，也能为学校提供更多的优质生源。

价格方面，地块最终成交楼面价约11156元/㎡，周边几乎没有竞品。

同是书包房，浏阳河东的中建桃李九章毛坯1.4万+，但黄土塘地块素质明显高不少，只要园康最终拿出的产品过得去，卖到2万+没太大问题。

（园康在芙蓉区开发项目：园康云顶苑效果图）

谈包房，最重要的是书包的含金量。

地块隔壁，由原“一中芙蓉”中学更名的“一中初级中学”，将是长沙四大名校里，**个对外规模招生的“纯血版”初中部！大概率还是九年一贯制办学模式，从小学就开始“锁定”优质竞赛生源！（师大附中初中部主要招内部子弟，规模太小跟大部分人无关）

（今年2月，省厅、市区领导揭牌，可见重视程度）

而且，从管理团队、办学模式、硬件升级，都能看出上面的扶持力度↓

而且，这里的生源的含金量，可能还比八方更强。

来，直接看地图，北面不远就是省委、省政协，周边是大量单位宿舍/家属楼，这个位置的意义成年人都懂！（长郡双语背靠“长沙”，这里背靠“湖南”~）

而且，周围有大同、育英、育才等芙蓉区老牌名小，今年派位占比都达到了50%左右。

其实小学阶段，这里的生源质量、教育水平都很强，只是芙蓉主城之前的派位比较拉胯，所以很多家长都想方设法把孩子送到了其它名初。

但曾经你爱答不理，今后你高攀不起。随着市一中初中部的更名，预计更多优质生源未来也会愿意留在这里读书。后年开始（今年入学的**届）成绩大概率将有明显提升！

（今年学校的小升初派位占比，都占比近半）

最后，好房汇提醒大家：这几年，长沙书包房的“格局”一直在变。

从最早的“挂牌合作办学”，“民办转公办”，到“一校两址、本部扩建”，再到“四大名校初中部”，让人目不暇接。

年初，我们还在说“挂牌合作办学”含金量缩水，长沙书包房进入“一校两址/本校扩建”的新时代。

但没想到，“满血版”的四大名校初中部突然横空出世，也有书包房了！（最快今年底就能入市）

所以，真心不建议普通家庭，过高溢价去买天价书包房，受政策影响的站岗风险太大。

未来，唯有少数头部学区房才有含金量，买书包房，一定要更加谨慎才好！

最后，你觉得园康做书包房，能卖到多少价？留言区聊聊！