最近啊，正值长沙中考成绩发布，一年一度的吵架（吹牛）大赛还在继续，网上简直吵翻了天。

但不管争议有多大，从青一/双语到师梅/郡外，今年中考继续拔尖的鼎级中书包房都将获得了大波流量，未来肯定更好卖了。

趁着这波热度，在师大附中新校区的隔壁，今天正式挂牌了1块纯血版的“四大本部”书包盘！楼面价3750起拍，猜猜会卖多少？

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今天挂牌的040地块位于大泽湖片区，就在师大附中新校区高中部的南边，仅一路之隔。同时，它也位于4号线北延线金星路站的正地铁口，交通条件不错。

（底图：长沙楼市地图）

地块出让面积约3.8万方，容积率2.8，商住比约5:95，预计靠学校侧会做一些社区底商，但基本可以看做纯住宅项目。

产品方面，土地出让条件规定需要阳台统一封窗，还需落实浅层地热能试点，大功率会带集中供能。

在此前土地推荐中，曾经曝出了该项目初步效果图：全盘约8栋高层+小高，按套均140㎡估算，大概可新开发700套左右住宅。

在大泽湖片区，有润和大泽湖、运达大泽湖在前，有福天、嘉宇的新盘在后，如果拼品质拼景观，这个项目基本很难超越。（除非硬拔产品，但价格会太超前了）

所以没有疑问，师大附中的中书包才是这个项目的核心卖点。产品大概率不会做大面积，而是主打低总价，与周边楼盘形成差异化竞争，以快速去化。

该地块的起拍楼面价3750元/㎡，起拍总价4亿，属于“小而精”地块，不会占用房企过多投资配额，最终很可能溢价出让。

你觉得师大附中新校区的中书包房，能卖到多少价？留言区聊聊！

这块地的土地出让条件里，没有明确该地块配套入读，但一是望城小升初都为单校划片，相当于配套入读；二是一路之隔的位置，基本不可能会划到其它更远的学校去；三是要拉动片区发展，吸引房企拿地，书包才是最重要的金招牌。

（湖南师大附中大泽湖校区实景图）

书包房，最重要的是书包含金量。

虽然这几年政策一直在变，但四大新校区的初中部含金量，依然会高于绝大多数的合作挂牌中书包。

一方面，是师大附中本部实力之强，不用再啰嗦。从今年指标生报名情况来看，家长们对师大附中新校区的认可度还是比较高的，**年分数线有望接近“五小”水平。

另一方面，师大附中新校区初中部，优势也很明显。论地利，其与高中部一路之隔，两校之间资源互相互通；论人和，近期有润和等多个改善盘生源保障，后期周边多个“书包房”地块出让后将形成集聚效应，后市可期。

今年中考，再次用事实证明：有稳定配套生源的学校就是更容易出成绩！

特别是随着今年起外国语特招取消，书包房，其实已成为各学校保证生源质量的最有效途径。

目前，长沙共有约52所初中带配套楼盘，涉及“书包房”超过100个！好房汇已帮大家统计好，建议保存收藏！（文末查看）

但关于书包房，一直以来好房汇从不建议普通家庭，过高溢价“鸡娃”买天价书包房，适合自己的才是**的。

一是个别学校成绩主要靠QJ，普娃买房进去也容易陪跑；二是不只房价贵，其它方面的培养成本其实还更巨大，需要综合考量自身条件。

未来，唯有少数头部初中才有含金量。

长沙买书包房，一定要更谨慎才好!

【长沙初中配套楼盘清单】