前言

长沙，一座房价仅约武汉72%的“洼地”，正上演一场楼市“生死博弈”——全国房企巨头在这里接连爆雷，本土势力却牢牢占据高端市场；核心区房价逆势攀升，郊区深陷“以价换量”泥潭；老城文脉与新派豪宅短兵相接，购房者在“地段”与“产品派”间摇摆不定。

今天，我们对话好房汇创始人、深耕长沙20年的资深媒体人刘佰忠老师，直面三大拷问：

谁在筑起行业高墙？谁在撕开市场裂缝？谁又能成为新规则的制定者？

Q1. 请用一句话犀利的定义您自己。

答：20年地产老伙计，房地产媒体、互联网思享者，以前看预期，后来谈数据，现在讲哲学。

Q2.全国性房企在长沙屡战屡败，运达、润和却垄断高端市场，这是否意味着“外来和尚念不好经”已成行业铁律？

答：长沙楼市，风险小、利润低、要求高、竞争大，不排外。不管是外来房企，还是本土房企，只要长期稳定深耕，都可以做得风生水起。但要想急于求成，或者快速套现，大多难免灰头土脸。

Q3.2024年长沙有两个挺受关注的“现象盘”，一个是嘉信洋湖锦玉，另一个是邦泰璟和。这俩盘背后的开发商挺有意思——一个是从湖南地州市“杀”进长沙的本土民企，另一个是从成都远道而来的外省民企。您觉得这两类民营房企怎么才能在长沙实现“本土化改造”、找到发展方向呢？

答：我觉得这两家其实都是很优秀的外来房企代表。虽说嘉信是从湖南地市州来的，但对长沙购房者来说，它还是个外来房企品牌。你看长沙购房者对这两家新来的外来房企，也没多大排外情绪。

其实其他外来房企想在长沙长远发展，都得经历几个阶段：

**个阶段肯定是试水。就像嘉信和邦泰，**个项目都是来试水的。不过跟很多外来房企比，他俩这**步相对还算比较成功。

第二个阶段得稳定下来。怎么也得在长沙做2-3个项目，才能把脚跟站稳，心里踏实。

第三个阶段才是真正融入。等你在长沙做出代表作了，成了本土叫得上号的开发商，进了年度**或者前十的阵容，甚至开发5、6个楼盘了，那基本就成长沙楼市的核心玩家了。

对更多外来房企来说，来长沙首先得沉住气，别太急着赚钱。你要是想一把捞快钱，别来长沙，去武汉、杭州这些城市可能收获更大。在长沙就得慢慢来，别急于求成。

你看那些现在做得好的，像招商、龙湖、建发，原来也都是外来的，只是来的时间早晚不同，现在在长沙都赚得盆满钵满。尤其是金茂，谁能想到长沙市场能占它全国业绩的三分之一啊！

所以说，外来房企在长沙就得一步一步来，踏实扎根，真正摸清本地市场的脾气，才能长久发展下去。

Q4.提起豪宅，就不得不提到润和和运达。这两家房企您觉得他们之间有没有值得相互借鉴的地方？这两家房企是否都有独有的风格，您怎么评价？

答：只有成功的企业，没有完美的企业。运达和润和，都很成功，也各有所长！我认为不一定需要，更不一定能够互相取长补短。做好自身、凸显特色、稳定深耕发展，就是硬道。

无论是运达还是润和，严格来说都是我的老朋友。

运达成功的关键有两点。一是将品质做到**，二是将服务做到**，也因此形成了大家熟知的“运达粉”。

润和成功的核心，我认为一是善良，二是舍得。

善良体现在，这家企业十多年来一直为刚需打造品质有保障的房子。在长沙，它没有重大投诉维权案例，也没有因品质承诺不兑现或出现重大问题。尤其是一些已交付的楼盘，开发商还自掏腰包不断优化园林、更新设备。在当前房地产环境下，这种善良就是**的竞争力。

舍得则体现在，以滨江湾项目为例，润和城集团肖老板和高层团队舍得投入成本打造这个项目。试问，有几个老板或房企愿意花上亿元做项目园林呢？现在有些楼盘花上亿元做展示中心、营销中心，可能只是为了好看、提升情绪价值。但润和当时实实在在是为了让业主获得更尊享的居住价值，并非单纯为了面子，否则不会把钱花在看不见的地方。

这两家优秀房企存在区别。我个人认为，它们目前都有很强的竞争力，但也需要进一步提升。我希望它们能优势互补，与全国更多优秀房企共享优势。

最核心的是，无论运达还是润和，都能在长沙乃至湖南的房地产市场，持续提供更优秀、更有品质的项目、产品和生活，让湖南老百姓享受更好的居住体验。

Q5.您怎么看待长沙当前的学区房问题？以前像八方小区这样的学区房，二手房价格最高时曾达到每平方米4万-5万多元。长沙的学区房是否存在很大泡沫？

答：泡沫谈不上，一个愿打一个愿挨而已。孟母三迁，以前择邻而居，现在择校而居，对于很多重视教育的家庭而说，花更多的钱都会觉得值得，因为这已经不是房地产和房价的问题，而是惟楚有材的文化问题。

至于学区房均价的走势，我认为更多取决于教育政策的变化和优势教育资源的集中与摊薄走向。所以，我觉得可能没有所谓的数据真相。

特别像八方小区，我觉得可能堪称为长沙，甚至可能是全国楼市的典型案例。我觉得不能简单将其归结为泡沫，而应视作时代的一个印记。它并非单纯的房地产或楼市案例，而是教育领域的案例，用房地产逻辑无法完全解答这一问题。

在学区房问题上，我的观点或许与许多媒体和同行不同。我认为，长沙普通学区房的实际价值，并没有我们想象中那么高。现在，随着长沙带优质教育配套如“双书包”的楼盘越来越多，以前那些书包房就不会那么稀缺，它们的价值也将逐渐回归正常水平。

与此同时，随着教育发展、出生率下降以及教育政策和行业的变革，我认为真正优质、顶尖的教育资源所对应的学区房，价值反而可能增大。毕竟，鸡娃们追求顶尖教育的门槛正不断提高。

Q6.您怎么看梅溪湖一期和梅溪湖二期未来发展的前景？

答：梅一和梅二，严格来说并非同一板块，只是共用一个名字。

首先，它们所处的时代不同，面临的发展机遇和挑战也截然不同。梅一发展较为成功，但也暗藏隐患。昨天我和朋友聊天，他们提到，如今梅一的二手房价跌幅惊人，令人难以想象。这种跌幅源于当时炒房风气盛行，埋下了隐患。反观洋湖、滨江、高铁区域，当时未赶上炒房热潮，发展反而相对稳定，这是一个典型案例。

其次，谈谈梅二。我认为梅二的发展前景风险不大，但存在两个核心问题。

其一，从决策层到房地产企业，很多都还没有想清楚能够把什么样的人先吸附进来，去满足和迎合他们的需求。

其二，城市建设或发展不能像过去梅一那样大规模连片开发。现在的市场规模、开发能力和运营能力，已不同于楼市黄金十年。梅二应先抓住区域或新城的核心，以点带面，而非全面铺开。毕竟当下市场产业支撑不足。

Q7. 长沙目前库存量很大，前段时间开福区出现的部分“5字头”房源，您认为针对这类存量楼盘，开发商是降价更为有效，还是坚持提升产品力和未来的服务力更好呢？

答：对于库存问题，我认为需要一分为四来看。

一是热门板块的热销产品，严格来说大部分都没太多后顾之忧。

二是热门板块的户型旧规价格偏高的产品，个人建议要么降价，要么服务增值。

三是新兴板块的老大难项目，个人认为还是需要放弃幻想，早做打算，要么为五斗米折腰，要么定位大转向。

四是新拿地待开发项目，个人认为不能太乐观也不需要太悲观。关键还是两点，特色突出，与众不同。别再做随大流赚大钱的美梦了！

目前大部分库存房源都是现房或准现房，财务投入已基本锁定。在这种情况下，让开发商再投入大量资金去改造车库或其他方面，很难实现。尤其是户型，已经无法更改；园林方面，最多也就是多栽几棵树。与当下最新的楼盘产品相比，这些老旧楼盘根本无法相提并论。所以，我觉得关键还是要谈服务力！

对于这些销售压力较大的老旧楼盘，我认为主要有两条出路。

**，把直接降价这种简单粗暴的操作方式，转变为细水长流、长期稳定地将资源投入到业主或居住服务中，在物业服务、物业维护、质量保障等方面多下功夫

第二，也是最核心的一点，要保持相对稳定的状态。在我看来，老旧楼盘和新楼盘其实没有太大区别。比如十几年前长沙就有很多零公摊的房子，2025年也有一些公摊较高的楼盘，但这并不意味着公摊高的楼盘就没有长远发展，也不代表公摊高就住不了，或者居住体验会有很大差别。

从居住者角度看，无非就是零公摊和高公摊的区别：一是购房时价格的比较，二是居住后物业费等费用的差异，零公摊的物业费可能相对低一些。所以，我之前跟一些开发商说，不妨把物业费标准降低一点，让业主算笔账。不管公摊多少，算下来总费用差不多，也就没有区别了。

Q8.城市更新转向“留改拆”，老城文脉是房价增值的黄金筹码，还是开发商的韭菜镰刀？

答：这个问题很敏感，哈哈。我个人认为，一些城市决策者和开发商们，其实都不一定做好了老城全面开发的系统性功课。做得好，容易成标杆；做得不好，可能更容易上不上，下不下。

从一方面看，我觉得这是在割韭菜的“镰刀”；从另一方面看，就是在卖情怀。至于这个情怀有多少人买单，我相信很多开发商心里也没底。

我们会发现，长沙老城区的楼盘普遍面临尴尬。一是地块比较局促；二是周边虽有历史性建筑、文化脉络等元素，但也存在混乱的问题。

就购房者而言，我认为看法可能各占一半。有些人因情怀而喜欢，但也有一些人，特别是30岁以下的年轻群体，可能更追求实在、美好的东西，不愿为看不见的东西花太多钱。

我一直认为，长沙核心城区的土地资源多年来其实是被贱卖的。为什么这么说呢？从十年前到现在，从坡子街到开福万达开发中心，成功的项目只有开福万达广场和华远华中心。此后，严格来说并没有很优秀或大型的项目出现。

这是因为从上到下，我们都没想清楚核心城区该如何系统性开发，以满足当下或更长远、需求更具体的购房者和老百姓。开发总是零零碎碎，这里一块、那里一块，结果大家要么都说好，要么都存在较大短板，导致整体形象不佳。

Q9.这几年开发商开始卷层高、会所、园林等，您觉得这是他们产品的进步，还是通过一些漂亮的外观来弱化自己对于客户生活方式和整体产品力的认知不足呢？

答：浮萍而已，同样的动作，可以说是中流击水，也可以说是随波逐流。我只能说，产品在不断迭代，也许不是完美的升级，但终究是新时代新气象。至于行业进步，很尴尬地说，行业不是在进步，而是在显而易见地萎缩。

一方面，“存在即合理”，不少优秀开发商很擅长营造情绪价值、给足购房者面子。但另一方面，也存在过度操作的情况，最终还是购房者来买单。

在高周转时期，开发商为赶工期、促回款，往往忽视品质。后来利润降低，又为了平衡利润，违背承诺、降低交付品质。如今，为吸引更多关注，开发商投入更多精力做营销，这可以理解，但也得谨慎。

无论是开发商还是购房者，都要一分为二地看待问题。一是短期回报与投入如何，二是长期回报与投入又该如何。我的观点是，不能把过多精力放在短期，而忽视长期该做的投入，否则难以获得长期回报，品牌也可能只是昙花一现。

Q10.长沙限购放开后，郊区与核心区房价分化是不是更严重了？

答：我认为长沙房价的变化和郊区与核心区的区别没有关系。我一直觉得长沙房价层级差异不明显，没有核心城区与偏远城区的明显区分，整体处于同一水平线。比如，市中心有些楼盘售价1.5万，新城区、偏远城区也有楼盘卖到1.5万甚至1.6万。这是在市场成交量较大时的情况。

关键的问题还是开发商的产品和项目定位出了问题。

一是新城发展青黄不接，梅、洋、滨、高接近成熟，供应量大减，梅二、会展、大王山、大泽湖、南部新城等还在青苗阶段，除了大王山，其他都只是星星之火，供应规模没起来，还没形成发展气势，就遇上了市场整体性萎缩的困境。

二是近5年绝大多数开发商一门心思走产品改善路线，只要拿了地，不管郊区、核心区，都是能怎么壕怎么来，有意无意远离刚需产品和刚需市场。

最后的结果是，二手房销量逆势超越了新房；相对郊区的新房项目卖不动就只能降价，而越降价越是触碰买涨不买跌的红线，还要让人各种担心品质降级、配套缩水的尴尬。

所以不管政策怎么变，不管放开限购还是限售，市场走向的泾渭分明都已命中注定。

Q11.主城江景大平层取代别墅成顶流，是资源稀缺的偶然，还是产品革命的必然？

答：两种产品两种生活方式，没有谁好谁坏，也不是时代的必然。

综合起来三点原因：

一是土地供应中稀缺资源的倾向性导致；

二是玩了快三十年别墅越玩越徒有面子和梦想，而只玩了十来年的江景大平层还在尝鲜的阶段；

三是同样的面子，别墅生活的门槛比大平层甚至江景大平层还是高了不少！至于大平层的产品革命，我觉得反而是引导和误导效应各半吧！

长沙缺乏真正优质的别墅产品。过去20年，长沙曾涌现一批优秀别墅，当时别墅是高端市场追捧的对象。这是因为那些别墅占据了好山好水、好地段，且当时的开发商，如绿城、龙湖，以及本土的梦泽园、同升湖等，在打造别墅时都投入了大量心思和精力，多数开发商还长期专注于别墅项目。

但如今，长沙的别墅开发已沦为普通住宅开发模式。现在别墅难以获得优质资源，而大平层却占据了城市更稀缺的资源，如江景、湖景，或是最核心的地段，还汇聚了最有实力的房企，形成了“一进一退”的局面。

Q12.第四代建筑在长沙争议不断，您认为这是颠覆生活的“真破壁”，还是收割流量的“伪概念”？

答：我个人认为第四代建筑是个好物种，值得大力发展。至于在功能上和维护上的一些问题，当然需要花更多的心思去优化和完善。归根结底，开发商应该给城市和生活提供更多美好的场景和可能，而不是满足于千城一面、千盘一面。

Q13.给购房者的灵魂拷问：在长沙买房，是赌政策松绑的短期红利，还是押注产品力的长期价值？

答：买的永远不如卖的精，别想着抄底和捡漏，一分钱一分货，两分钱两分货，不管什么样的政策环境和产品表现，都没有一蹴而就的置业选择，合适的，满意的，更少些远虑与近忧的，就是**的。

Q14.这两三年，市面上出现了一些不错的别墅项目。在您看来，哪几个能“勉强”达到您心中较好的标准呢？

答：这个问题或许比较专业。

首先，我觉得麓隐青竹湖项目做得不错。这家房企在别墅生活方式的营造上下了很大功夫。以往我们常说，别墅就是“躲进小楼成一统”，而在麓隐青竹湖，他们更注重别墅社区生活的打造，修建了许多公园，还深耕社群等服务体系。

其次，南山天岳项目也挺好。它具有得天独厚的资源优势，产品设计和品质都不错。不过，它有个短板，就像我之前和他们开发商聊的，南山天岳在上下坡道设计上对老年人和小孩不太友好。我当时建议，如果设计一个升降地台，从山脚下就能直接上去，那这个项目就没什么瑕疵了。

最近还有三个项目，一个是山墅一生、一个是北边的润和·瑞玺台，另一个是洋湖的保利天瑞。这三个项目在产品、生活场景和品质方面都做了很多升级，表现十分出色。

但我觉得，目前别墅项目都存在一个问题，就是难以让更多人轻松入住。为什么别墅比大平层更难找到目标购房群体呢？因为住别墅实在太难了。买别墅可能花的钱更少，获得的面积更大，但入住过程却很复杂。

大平层交付半年就能入住，而别墅买下后，从装修设计到园林整理、系统工程完善，可能要花上一两年时间。就像我楼下那些别墅，我在这个小区住了五六年，它们还在装修，有的已经装修了四五年。相对而言，别墅的居住难度和成本太高了。

Q15.如果让您列出“好房子”的三大铁律，会是什么？

答：品质均衡、舒适可靠、远近安全。1000个人有1000种生活，1000个人眼里有1000种好房子。

不是豪宅才是好房子，也不是可以捡大漏就是好房子。

我认为很多开发商和房地产从业人员都想歪了，在如今这居住主导楼市细分的时代，好房子的关键不是好看、好壕、好卖。而应该是越少瑕疵和缺陷、越是好用和舒适、越能长青和保值的房子才是好房子。

Q16.作为资深媒体人，您认为当下开发商在媒介策略上应该怎么破壁呢？

答：四季有轮回，行业有兴衰。房地产大浪淘沙、跌落神坛、泯为路人的趋势或者说规律难以抵挡。对于一部分智慧与实力兼具、秉承稳健长期发展的房企来说，我认为核心的营销策略是贴近用户。而作为最重要的营销抓手的媒体与媒介策略，最根本的逻辑不是效果，而是人心

媒体或媒介没有所谓的新旧，都是抵达目标用户、吸附人心归属的可行性选择。关键不是你怎么分配，而是你怎么应用。所以优秀的开发商，更要懂得的是，营销的结果是买卖，但营销的过程，尤其是基于媒介连接的人心吸附一定不是赤裸裸的买卖。

特别是近几年，直播电商快速兴起，很多品牌企业把营销费用从广告大幅转向成效立竿见影的电商，最后反而发现，市场越做越小，利润越做越少。

因为买卖就是买卖，媒介才是公信与人心。