观察 / 刘佰忠

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****|壹

   抓个阉：树挪与人挪！还混地产？

蹉跎楼市近20年！

仿佛还是很多行当都懂，却很难逃出这围城。

一如从前年到去年，每逢身边的朋友想要离去，总会习惯性地挽留：

这年头，地产不好混，别的行业就好混吗？

能熬着还是先熬着吧！？

朋友圈三五千号地产人，

转行转得风生水起的不少，尤其是做MCN公司批量生产网红的朋友们，每天让我看得热血沸腾；

转行转得沉默寡言的也不少，在地产圈混得越久越逃不出思维固化的漩涡吧！

不敢开直播。

一是因为懒，还有点余粮买得起青菜；

二是因为蠢，怕一开口得罪一大片江湖大佬。

这些年习惯着私聊，从吐槽制造建筑垃圾的精装一窝蜂，到直言120平的房子装什么中央空调地暖新风，最终只会成为大多业主买得起用不起的摆设。

前年，很多开发商还在憧憬跟风做改善大平层想着大块吃肉的时候，偷偷地和几家房企朋友建议，应该尽快做“小房子”了！

100甚至90平以下，100万元甚至七八十万元以下，因为刚需被冷落太久了！

朋友们都当听了个笑话，我也当说了个笑话。

NO.2|贰

黑天鹅：二手房把新房干翻了

2024年的楼市里，开发商们被自己以前卖出去的房子冲击得芳心大乱。

100个开发商和10万二手房东正面PK。

让上半年楼市就如赤壁大战，财大气粗的开发商反而几乎完败。所以，楼市成交量，从新房一直稳占大头，变成了：

新房/二手/法拍接近三分天下的格局。

谁锁的船，又是谁放的火？

价格拼不过二手房，主力型刚需新房项目又严重缺陷。

那些日复一日的售楼部里，置业顾问比客户多得多的开发商们，看着一二手通吃的中介精英们发着一浪高过一浪的二手房成交喜报，那心酸可想而知！

这楼市，从2024年开始，就这样演变成了新房与存量房两分天下的新格局。

更打脸的是，年末，永州一房企初进长沙，于大王山地铁口，卖起单价9000区间的准现房，居然居然一而再重启排队摇号抢房的火爆局面？

“乱拳打死老师傅”！

一大帮长沙老房企能不心如刀绞？各种打听求证，永州小开发商凭什么把长沙楼市的桌子掀了？

说白了，不是永州小开发商有多牛叉，而是因为轻装上阵，果断出手。

主城刚需新房严重缺失，再加地铁口、准现房、新规高赠送和面子给足。

曾经单价1万2的板块，如今跳出个单价类比八千左右的品质盘，你不抢他抢啊？！

谁让那些老牌深耕房企们一古脑集体杀入改善市场呢？何况好多房企连刚需市场都玩不明白。

NO.3|叁

灰天鹅：风雨飘摇的万科病在哪？

2024年楼市，如果说二手房是黑天鹅，

那么万科的风雨飘摇，可能算得上灰天鹅的代表了。

曾经雷打不动，牢牢霸占房企五好学生前三的优等生万科，去年一年的日子应该都不太好过。

被外债内债压得直不起腰的时候，在长沙，万众瞩目的滨江一号没能成就一号地位，反而被同门师兄弟们的品质悬疑、交付纠缠整得脸上油光满面。

【佰言堂】一直认为，这样的局面，在万科提出“权同享、利共绑”的合伙人计划开始，或许就已埋下了病根。

因为小利为励，大利则贪。

当一个城市或一个项目合伙人，个人利益空间从百万直接飞升到千万、甚至过亿的时候，大多数人性的善，能不被超大面积的黑与灰替换？

尤其是一批顶尖聪明的精英人士，当个体风险与私利空间被极力放大，牌桌上的梭哈游戏转换到开发场上，那气场和面子能不十足？那品质与交付能不眼不见为净？

个人认为，作为一家完全不应该出大问题的房企，万科没有输在市场，也没有输在时代，却更多败在合伙二字。

地产开发“合伙或共享”的制度性缺陷，从根源上诱发了时代性的房企高周转、全面复制化与规模化的疯狂冒进。才有三道红线，才有前浪死在沙滩上。

在万科喊活下去的时候，某位谨慎和乐观对半分的本土房企老板和我说，某大必倒！如果成交量下降30%，半数开发商都要亏本赚吆喝；假如成交量下降50%，再叠加房价下降个百分之二三十呢？

从18万亿到九、十万亿，仿佛一夜之间。而万科，和一大批视同心共享为得道飞升登天路的房企们一样，一边喊活下去，一边拼命拿地。

这如今，区别只是底子厚，挺得更久一些，不甚唏嘘吧？！但愿万科可以挺过这一关，化身白天鹅，成就百年房企之路！

NO.4|肆

西风劲：流量为矛/产奶为盾成主流

在长沙，最早做微博，最早做微信公众号，最早做抖音，最早做博主秀。

然并卵，2024年看着一大批地产博主们权倾朝野。

有奶便是娘，这客户饥荒的年头，恰好他们以流量为矛，以产奶为盾。

于半数还想或者还能三胎的房企而言，他们是送子神明！

于近半侧躺已久或跑得太快的房企而言，他们又像是逃不开的魔咒。

顺者昌，逆者亡。

三言两语，众口铄金，没有输赢，只有腾挪。

风光了五六年的中介大佬们也很慌。你的流量，你的奶，他却在流量成本愈高、麻雀战队逐渐分化的进程中，慢慢地陷入迈向太上皇的道路。

渠道一分为三，媒体也一分为三。所以2024年楼盘营销不可避免的做得很难很累。

央国有房企最怕肥水外流，于是拼命自建“低成本渠道”，却很难跟上节拍；

而新新媒体和渠道终于掺合成一体，聪明的开发商们如愿以偿之后才突然发现：

这又可能像当年拼命向贝帮主靠拢一样，搬起石头砸向了自己的脚。

因为在流量和成交面前，双方都是“有奶才是娘啊”！那节操能不可想而知的碎满一地？！曾经的标杆房企、榜样房企之品牌高度，还能怎么坚挺？

所以，很遗憾地说，各大房企品牌团队，基本可以解散了！外面吐口水的太多了，在家里买个什么样的喇叭喊，都成了自嗨！除了运达和润和滨江湾。

NO.5|伍

取经路：他们说有路就一定有路

外来的和尚好念经。

可能是2024年长沙楼市的最新典型现象。

邦泰、嘉信、能建、新希望四大新进房企逆风飞扬。前两者搅得风雨满城、后两者波澜未惊，50%的突出重围，甚至霸气侧漏，那也是相当意外的事情了！

要知道，过去十几年，新进长沙的房企，除了招商蛇口，无一例外都是先摔两个跟头，再老老实实安身立命，才能逐渐扬眉吐气。

如今，倒反天罡，川蜀来的邦泰置业，一上桌就抢了半个主位。因为人家玩得比你们更花啊！

你们充面子、玩气派整了好多年，都不过是小家子气，人家一来就整大活。

全公建外立面、超五星级酒店会所、再配合新规切换契机的零公摊户型，以及一大帮人云亦云的博主天天山呼万岁。

整得地动山摇，能不让人惊慌失措吗？

【佰言堂】说了很多年的用户思维，两三年前被一开发商大佬在寒冬腊月浇了一盆冷水。人家说得很直接：

不这么玩，房子卖不动啊！开发商的首要使命是卖房子，而不是陪你过日子。

更何况，有几个聪明的购房者真正知道自己要什么？无非都是被各种引导而已！

这便是高德导航的高明之处，他说有路就一定有路。

房子卖得飞起就是路，走的车多了，就成了大路。

NO.6|陆

新剧本：从高周转到卷堆砌卷面子

近些年的楼盘，就这样一卷再卷，大伙们一起把小路淌成了大路。

从双入户大堂开始，到车库、园林、会所、营销中心，标准越卷越高，直到邦泰来了，再破一层天花板。

邦泰（璟和）真的神乎其神了吗？

个人认为，理性地来看，邦泰璟和其实一直没弄明白，也弄不明白一个致命的问题：

给长沙什么样的人做什么样的房子！

为刚需？刚需负荷不起；为刚改？教育配套受限、户型面积段偏小；为改善？无资源、地段与想象空间支撑，周边环境还比较杂乱。当然，还是会有脸肿的胖子可能就喜欢这样的选择。

卷面子卷到一定程度，一定是把双刃剑。

因为面子，都是要花钱买的。超五星级酒店的会所持久正常运营，要吞掉多少物业费？没有哪个开发商会在售楼部预告给购房者的。不持久正常运营呢？

有很多面子工夫，对改善来说是锦上添花，对刚需或者刚改来说，却大概率的只会是3分钟快感。长沙有几个已入住楼盘的高端会所运营得很好的？

公建化外立面，超大玻璃阳台还不够，主卧还要搞270度玻璃外墙。

难得的是，买卖双方都相信，穿上水晶鞋，就一定会成为公主。

牛八的是，邦泰璟和一户型主卧把放衣柜的地方都整成了玻璃外墙。

业主装修，整个双面透明衣柜，让家里人和小区里面的人们，都知道你家的内衣多么时尚，你家的玩具多么丰富？

长沙不是成渝，窗墙比整得有多大，空调地暖的日常开支就肯定有多高？有多少刚需刚改人群真正过日子的时候受得起这一补？

更何况，三五十米的楼间距，以前小窗小户还无所谓，如今动辄上十米长玻璃墙面的客厅及至主卧。你确定，晚上回家一开灯，不会是妥妥的芭堤雅式舞台风景线？

再说句实在话，现在有多少开发商知道，长沙**批用整块玻璃封阳台的业主，住了几年有多少想敲掉开窗的？热似蒸笼，冷如冰箱，就因为没风了啊！

卷来卷去，卷品质理所应当，卷园林无话可说，把业主私生活都卷成透明化，把居住成本都卷成改善人群，就好像有点卷到胡同里去了吧？！

NO.7|柒

浅思考：买卖的快感和生活的久远

2024，一味追捧到新高度的刚需刚改豪宅化，

有多少面子工夫只是买卖的快感，却是生活久远的长痛？

近二十年楼市，从卖土地，到卖地段，卖投资价值，再到情怀短暂，高周转强复制留下一堆粗制烂造，再到如今卷品质更卷面子的周期，都好像在不停地从一个坑跳到另外一个坑。

2024年9月末，存量房物业维修基金的火爆剧本刚刚上集终。

中集，下集会怎样？大多数地产老炮们其实心里都知道：

存量房物业费与维修基金的新难题揭盖已然无法回避。

这时候，还拼卷面子，卷堆砌，真的合适吗？

为了卖房，很多无可厚非，但能不能少些眼前的买卖，多些生活的久远？！

（很遗憾，一开口又得罪一大片，下篇聊聊2024长沙十大标杆性楼盘，聊点正能量补一补，敬请稍安勿躁）

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