好房选择题 | 保利天瑞vs山墅一生vs南山天岳vs深业麓溪云境，你选谁？
这两天，长沙的暴雨刷屏了。
暴雨面前，人人平等，无论是高层还是别墅，都会有雨水光顾。住在昂贵别墅区的业主，也逃不过暴雨袭来。
一场暴雨，可以鉴别别墅的区位有多重要！
▲与靳江河近在咫尺的保利天瑞工地
最近大洋湖好不热闹，一口气冒出4大别墅盘同台竞技：
A.保利天瑞：洋湖湿地公园里，冲破4.2万/㎡；
B.山墅一生：麓山以南，依山而建的伴山墅区；
C.南山天岳：麓山顶峰，大隐隐于山的山居别墅；
D.深业麓溪云境：桃花岭下，姗姗来迟的河西地王。
上周，好房汇团队冒着大雨，实踩了这4大别墅盘，全新打造《好房选择题》栏目，为大家全面第三方中立分析！
（项目位置，制图：好房汇）
01 项目概况
我们先来看看这4盘别墅产品的基础数据：
（每户总价不同，以售楼部为准，仅供参考）
A. 保利天瑞位于洋湖片区，东临长郡双语洋湖实验中学，北临瓦官口路，西面和东面均临洋湖湿地公园；
B. 山墅一生位于梅溪湖洋湖中轴交汇处，占位麓山以南，依岳麓山而建，打造六级台地墅居；
C. 南山天岳位于麓山海拔约170米高处上，坐拥“白鹤天池”，四面环山，有山有水；
D. 深业麓溪云境位于岳麓山大学科技城，背靠桃花岭，从梅溪湖南岸下穿麓景路隧道即可抵达。
位置方面，四个别墅项目都在西、南二环外，属于城市级别墅；
景观方面，森林公园、湿地公园环绕，作为城市级别墅，不相伯仲、各有特色；
市场方面，彼此相隔仅1-3公里，形成了竞争与集聚效应，任何一个客户都会货比四家。
接下来就来详细对比下这4个低密墅区！
02 配套PK
论配套的成熟度，4盘都是别墅项目，轨交并不是终级改善客户主要的通勤工具，不少购房者更依赖自驾。
因此我们主要从道路、教育和商业角度进行PK，但也需要注意几个不利因素:
1、道路方面，保利天瑞进出仅有一条小路，双向两车道，东侧不远处有一所中学，碰到放学易拥堵。
（保利天瑞门口的靳江河路实拍）
南山天岳自建一条1.8公里的上山公路，好处是隔绝了外界喧嚣吵闹，不足是对于老人和小孩，进出不太方便。
2、教育方面，保利天瑞虽然紧挨着长郡双语洋湖实验，但仍需要在洋湖派位；
山墅一生周边有博才小学、博才白鹤（在建），初中派位；南山天岳小学入读博才白鹤-西校区，初中洋湖派位；深业麓溪云境也是派位。
3、商业方面，这四个项目主要依靠周边商圈和一些社区底商，氛围不浓。
03 产品力PK
4个项目都有别墅产品，产品上各有千秋，面积段相差不大。
其中，保利天瑞是独门独院的院墅，其他三个均为叠墅产品。
接下来就从外立面、园林、户型设计三个角度具体来看——
外立面
从外立面品质来说，山墅一生>南山天岳>深业麓溪云境>保利天瑞！
保利天瑞：仿石徐料+铝板+面砖+石材；
山墅一生：铝板+"LOW-E"中空玻璃幕墙；
南山天岳：干挂石材+铝板；
深业麓溪云境：干挂石材+金属格栅+铝板。
保利天瑞外立面↓
山墅一生外立面↓
（正在施工，非最终成果）
南山天岳外立面↓
深业麓溪云境外立面↓
我们之前做过一期长沙楼盘外立面盘点，讲外立面的品质问题。（详情：买房记得先看外墙！教你快速判断长沙楼盘档次）
成本价依次是玻璃幕墙>干挂石材>铝板>面砖>真石漆>涂料，比如我们熟悉的绿城凤起麓鸣，就用的玻璃幕墙。
园林
这四个盘中，保利天瑞的园林展示做得非常惊艳，回家的仪式感拉满；山墅一生还未做实景展示，等待规划兑现需要时间。
保利天瑞园林实拍↓
值得一提的是会所，众所周知会所是豪宅标配，保利天瑞有3个会所，配置拉满了。
实拍图
山墅一生根据规划，将在红线内打造一个私家公园，再加上西侧的杏雨公园，让业主在家门口享受"双公园"配套。
杏雨公园将按照高标准规格来打造篮球场、网球场，内部还有湖湘文化展览馆等项目，将给业主提供一个高品质的文化休闲运动场地。
同时在社区内部，还将打造“一廊五境一园”，一级一境，一层一色，将打造成为长沙zui美的立体园林景观。
山墅一生营销中心实拍↓
南山天岳依附于麓山山体，坐享约14000㎡原生天池，南山天岳提炼了“山、林、涧、湖、溪”元素。
利用这些得天独厚的原生资源，打造了一个“原生态山体公园”的无界景观。
另外，景观主轴线依山势而搭建，穿插三处体能唤醒场，连接十二个享云主题活动点。
南山天岳实拍↓
深业麓溪云境，园林则是特邀国内知名设计机构DDON笛东大师团队，以"取山林之幽，呈书院之礼"为设计灵感，用现代景观手法打造的潇湘八景。
深业麓溪云境园林实景↓
户型设计
这四个盘在户型设计上各有千秋，在赠送面积上差异化明显：
保利天瑞是双拼，共3层，送庭院+露台+地下室；山墅一生和南山天岳上下叠都送全明地下室+花园，南山天岳上叠还送露台；深业麓溪云境上叠送露台+地下室，下叠送花园+地下室。
保利天瑞别墅户型面积段为：251㎡、312㎡、360㎡、515㎡，均为3层的双拼联排别墅，层高为3.3米。
优点是：独门独院，私属感强；大开间、有挑空、有露台，全明地下室，空间灵活多变。
缺点是：面宽有限，只有2个开间；楼间距较窄，介意的话很介意。
保利天瑞样板间实拍图↓
山墅一生户型面积段为265-373㎡天幕平墅、约220-270㎡环景平墅、约193-325-668㎡藏品山墅，层高为3.2米。
优点是：大面宽，双首层设计，上下叠均可以有天有地有私家花园。
山墅一生双首层设计示意图↓
南山天岳叠墅户型为140㎡、160㎡、210㎡、260㎡，双拼户型为400㎡、450㎡，层高3.3-3.5米，200㎡以上有电梯井。
优点是：双首层设计，地下车库全明采光，上下叠均带地下室+花园，得房率高达300%。
地下室层高最高约7.8米，超出市场平均水平更多的使用空间。
南山天岳样板间实拍图↓
深业麓溪云境上下叠户型为192-282㎡，上叠分为2种户型：194㎡（共2层），282㎡（共3层）；下叠就是192㎡（2层）。
上叠带地下室和露台，独立入户；下叠带地下室和户外庭院，地下室的层高约6米，可以搭板做两层。
深业麓溪云境样板间实景图↓
04 价格PK
这四个盘中总价最高的是保利天瑞，最低的是南山天岳，物业费除了保利都是接近5元/平。
保利天瑞，别墅均价3万+，总价800-1200万，物业费待定；
山墅一生，对外放风价约600万起，物业费暂定洋房3.39元/㎡·月，叠墅4.68元/㎡·月，商业5.5元/㎡·月（万科物业）；
南山天岳，均价2.4万-2.7万/㎡，总价最低300万（140㎡），主力总价500万左右，物业费4.98元/㎡·月（绿城EO管家）。
深业麓溪云境，楼面价10968元/㎡，价格2.1万-2.5万/㎡，总价405万起，物业费4.68元/㎡·月（深业自己物业） 。
对比这四个盘当年的拿地楼面价，深业麓溪云境可谓姗姗来迟，“起了个大早，赶了个晚集”！
05 总结
A. 保利天瑞
优点：
①区位优秀，私密性非常强
②景观绝佳，一线园景+湖景+河景
③产品为双拼别墅，具有唯一性
④内部公区配置齐，标准高，带三个会所
缺点：
①地势相对低洼，未抬高，暴雨天有内涝风险
②进出主干道较为狭窄，离中学不远，易拥堵
③楼间距、面宽较小，4万售价，但园林/立面相对平庸
B. 山墅一生
优点：
①从设计到产品，项目投入巨大，最具有创新性
②唯一的主城半山墅，地势高、视野好、内部配套全
③立面采用大玻璃幕墙+铝板+水包砂，配置较高
缺点：
①产品/公区还未实景兑现，产品力还需等待更多时间证明
①本土房企，开发经验较少（但如今做豪宅，本土房企反而成了优势）
月底项目即将开放样板间，感兴趣的朋友可以去看实景。
C. 南山天岳
优点：
①麓山余脉山顶叠墅大盘，地势最高，不用担心内涝隐患
②现房&准现房交付状态，看得见摸得着
③得房率达300%，总价300万起，质价比高
缺点：
①上下山只有一条公路，必须依赖自驾，对老人和小孩可能不太友好
D. 深业麓溪云境
优点：
①距大科城最近，对吸引高知客群有天然优势
②交通出行便利（西侧麓景路隧道，东侧西二环）
缺点：
①拿地到开盘耗时3年，综合楼面价或超保利天瑞，但目前均价2.5万/㎡，开发商或亏本赚吆喝，或有减配可能
③项目户型、产品、公区整体中规中距，缺少创新和亮点
④193上叠屋顶为斜坡顶，可搭建空间有限
至于如何选择，作为终极改善置业产品，也是长沙楼市的天花板，基本上不会有太多的硬伤。主要依据预算和个性需求（居住、奢享、圈层、养老等）满足而定！
那么，你更偏爱哪个别墅项目呢？欢迎投票，分享你的选择~
如果您想知道长沙楼盘、房企的中立测评，可以扫码加V，帮您免费分析↓
长沙买房问题专业解答↓
编辑：土豆思 审核：马斯峤 终审：刘佰忠
内容说明：文章内容仅为楼市研判、市场研究或热点关注，部分房企或楼盘推荐信息仅供参考，不构成置业选购要约条件。相关楼盘规划、价格及配套变化或变更，以开发商案场公布信息为准！文章所涉户型面积数据均为建筑面积。文内所有图片信息，除标注相应来源的，均为相应楼盘提供或好房汇原创作品。
版权说明：好房汇原创内容，版权归属@湖南赋润科技&好房汇。如有疑议或不当信息，敬请致电好房汇服务热线0731-82725211。